Вопрос: Между организацией и банком в обеспечение кредитного обязательства был заключен договор залога недвижимого имущества ( ипотеки), предметом которого является нежилое здание. Во время действия указанного договора часть здания была перестроена, вследствие этого залогодержатель обратился к залогодателю с требованием о внесении соответствующих изменений в договор, так как здание, являющееся предметом залога, больше не существует, возник новый объект. Залогодатель отказался вносить такие изменения, так как перестройка здания не означает создание нового объекта и вносить изменения в договор не нужно. Правомерен ли отказ залогодателя?
Ответ: Если между организацией и банком в обеспечение кредитного обязательства был заключен договор залога недвижимого имущества ( ипотеки), предметом которого является нежилое здание, которое было перестроено во время действия указанного договора, а залогодержатель обратился к залогодателю с требованием о внесении соответствующих изменений в договор, так как здание, являющееся предметом залога, больше не существует и возник новый объект, то отказ залогодателя вносить такие изменения следует признать правомерным, так как ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) ( далее Закон N 102-ФЗ) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации изменений.
На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству ( залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество ( залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству ( залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, (подробнее можно задать вопрос на сайте) предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества ( ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Так как в указанной ситуации предметом договора об ипотеке является нежилое здание, следовательно, к ней следует применять нормы Закона N 102-ФЗ.
Как указано в ст. 5 Закона N 102-ФЗ, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества ( право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, (подробнее можно задать вопрос на сайте) из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Данная норма неприменима в указанной ситуации.
В соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с договором об ипотеке ни ГК РФ, ни Закон N 102-ФЗ не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации изменений. Так, согласно ст. 76 Закона N 102-ФЗ при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Таким образом, исходя из вышеизложенного внесения изменений в договор не требуется. В случае когда предметом договора залога является объект незавершенного строительства, законодатель не требует внесения изменений в договор. Данное положение применимо в указанной ситуации в силу того, что, как в случае с объектом незавершенного строительства, так и в случае перестройки здания, предмет договора изменяется, следовательно, внесения изменений в договор также не требуется.
Аналогичная позиция содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 14.03.2011 N Ф09-996/11-С6 указано, что внесения в него изменений для сохранения силы договора об ипотеке не требуется при изменении предмета ипотеки.
Автор: Т.Ю.Сергеева
Введите Тему(Title), Ваш вопрос (Feedback or comments)
Чтобы отправить вопрос нажмите зеленую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в подходящем по теме разделе после модерации. Список разделов можно найти в меню левой колонки сайта.
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
Вопросы Расторжение Договоров 
