Главная Вопросы Заключение Договоров Нежилое здание как предмет ипотеки

Нежилое здание как предмет ипотеки


Вопрос: Может ли часть нежилого здания ( помещения) быть предметом ипотеки?

Ответ: Часть нежилого здания ( помещения) может быть предметом ипотеки только в том случае, если здание ( помещение) состоит из нескольких отдельных помещений и права на передаваемую в ипотеку часть как на самостоятельный объект зарегистрированы в ЕГРП. Во всех остальных случаях передача подобного недвижимого имущества в ипотеку не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества ( ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости); ( далее Закон N 102-ФЗ). Согласно ст. 8 Закона N 102-ФЗ, договор о залоге недвижимого имущества заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) а также положений данного Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В договоре о залоге недвижимости должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой ( п. 1 ст. 9 Закона N 102-ФЗ и п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Анализ судебной практики по рассматриваемому вопросу свидетельствует о том, что суды отрицают возможность ипотеки части нежилого здания ( помещения). Они объясняют это невозможностью выполнить требование о госрегистрации права на предмет ипотеки как самостоятельный объект недвижимости.

Так, в одном из дел ВАС РФ согласился с выводом нижестоящих судов о том, что поскольку на момент заключения договора об ипотеке в ЕГРП отсутствовала запись о регистрации права собственности залогодателя на часть нежилого здания, передаваемую в залог, то это помещение не могло быть самостоятельным предметом ипотеки ( см. Определение ВАС РФ от 24.01.2007 N 16599/06). Здесь необходимо отметить, что часть нежилого здания не является объектом гражданских прав, (подробнее можно задать вопрос на сайте) за исключением случая, когда на ее основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект ( п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134).

В другом деле суд кассационной инстанции установил, что помещения, являющиеся предметом залога, не являются отдельными помещениями, зарегистрированными в ЕГРП как самостоятельный объект. Суд признал, что в данном случае предметом залога являются не помещения, а часть здания, и признал договор ипотеки противоречащим закону ( см. Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2008 N КГ-А40/14861-07).

В ином деле окружной суд также констатировал, что залог по договору ипотеки части здания невозможен, так как это будет противоречить положениям Закона N 102-ФЗ ( см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2007 по делу N А79-527/2006).

В то же время в судебной практике имеется противоположная позиция. Так, в одном из дел предметом договора ипотеки была часть здания. Само же здание было зарегистрировано как единый объект недвижимости. Суд отклонил довод подателя кассационной жалобы о том, что предмет залога является ненадлежащим, указав, (подробнее можно задать вопрос на сайте) что заложенная часть здания подлежит идентификации и соответствующему выделу из объекта недвижимости в целом, исходя из экспликации и поэтажного плана, имеющихся в техническом паспорте БТИ ( см. Постановление ФАС Центрального округа от 05.09.2005 N А14-16532/04/596а/30). Однако, уже давно известно представляется, что судебное решение об обращении взыскания на такой предмет залога будет неисполнимо.

В связи с этим наиболее обоснованной выглядит первая точка зрения, поддержанная Президиумом ВАС РФ, в п. 2 информационного письма от 28.01.2005 N 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с договором об ипотеке . В нем указано, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Аналогичное мнение было высказано судами при рассмотрении конкретных дел ( см., например, Определение ВАС РФ от 07.06.2008 N 6962/08, Постановление ФАС Центрального округа от 28.10.2010 по делу N А14-4007/2009/127/32).

Таким образом, часть нежилого здания ( помещения) может быть предметом ипотеки только в том случае, если здание ( помещение) состоит из нескольких отдельных помещений и права на передаваемую в ипотеку часть как на самостоятельный объект зарегистрированы в ЕГРП.

Автор: Е.А.Башарин

 
Введите Тему(Title), Ваш вопрос (Feedback or comments)


Чтобы отправить вопрос нажмите зеленую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в подходящем по теме разделе после модерации. Список разделов можно найти в меню левой колонки сайта.

 

О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы


Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.


На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.


Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.


Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.