Главная Вопросы Заключение Договоров Истечении срока договора аренды недвижимости

Истечении срока договора аренды недвижимости


Вопрос : Заключен договор аренды недвижимости на 5 лет с правом выкупа, по условиям которого выкупная цена входит в арендные платежи, но в их составе не выделена. По истечении срока аренды арендодатель уклонился от заключения договора купли-продажи имущества и до рассмотрения дела о понуждении заключить такой договор был признан банкротом. Мы полагаем, может ли арендатор получить это имущество?

Ответ : В случае если по истечении договора аренды недвижимости на 5 лет с правом выкупа, по условиям которого выкупная цена входит в арендные платежи, но в их составе не выделена, арендодатель уклонился от заключения договора купли-продажи имущества и до рассмотрения дела о понуждении заключить такой договор был признан банкротом, арендатор не может получить от арендодателя данное имущество, поскольку в договоре не было согласовано условие о размере выкупной цены имущества.

В соответствии с положениями, содержащимися в ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды ( имущественного найма) арендодатель ( наймодатель) обязуется предоставить арендатору ( нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору ( ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходя из изложенного в п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 Обзор практики разрешения споров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с арендой к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора ( п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Согласно положениям, содержащимся в п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Учитывая вышеизложенные нормы права, в судебной практике имеет место устойчивая позиция, согласно которой условие о размере выкупной цены является существенным и без согласования этого условия договор в части выкупа арендуемого имущества будет признан незаключенным ( Определение ВАС РФ от 17.08.2009 N ВАС-10056/09, Постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04, ФАС Уральского округа от 12.03.2007 N Ф09-1436/07-С6, ФАС Центрального округа от 15.08.2007 N А54-3314/2006-С16, от 12.10.2006 N А54-417/2006-С9 и т.д.).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации можно говорить о том, что между сторонами не было согласовано условие о выкупе имущества.

Исходя из приведенного, а также учитывая положения ст. ст. 301, 304 и 305 ГК РФ, в соответствии с которыми только собственникам имущества, а также лицам, хотя и не являющимся собственниками, но владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, предоставлено право истребовать имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений их права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, арендатор никаким образом не может получить от арендодателя имущество, являвшееся предметом договора аренды с правом выкупа.

Согласно изложенному в ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ О несостоятельности ( банкротстве) ( далее Закон N 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном гл. VII Закона N 127-ФЗ, а также все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 Закона N 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Таким образом, арендатор в рассматриваемой ситуации не сможет добиться положительного решения суда об обязании ( понуждении) арендодателя заключить с ним договор купли-продажи имущества, поскольку имущество, переданное в аренду по договору аренды с правом выкупа, входит в состав конкурсной массы и на него распространяется специальный порядок отчуждения, установленный нормами Закона N 127-ФЗ. Приведенный вывод косвенным образом подтверждается примером из судебной практики ( Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2011 по делу N А43-11908/2010).

Вместе с тем информация, содержащаяся в вопросе, позволяет установить, что в рассматриваемой ситуации налицо явное нарушение прав и законных интересов арендатора, который не может воспользоваться правовыми механизмами для получения оплаченного им имущества от недобросовестной стороны ( арендодателя), что никак не способствует решению задач судопроизводства в арбитражных судах, а именно защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, а также справедливому публичному судебному разбирательству.

Учитывая изложенное, автор может порекомендовать арендатору в приведенной ситуации попробовать обратиться в суд с требованием о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, возникшего в результате перечисления ему в составе арендных платежей по договору аренды с правом выкупа выкупной стоимости имущества ( п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Однако, уже давно известно шансы на положительное решение суда и в данной ситуации невелики, поскольку суд может сделать вывод о неприменении положений ст. 1102 ГК РФ, так как между сторонами имели место договорные отношения, что косвенным образом подтверждается примером из практики судов ( Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2008 N КГ-А40/5696-08).

Вместе с тем в судебной практике имели место решения, в которых суды применяли в некоторым образом схожих ситуациях положения ст. 1102 ГК РФ, даже несмотря на то что между сторонами имелись договорные отношения ( Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 по делу N А13-9194/2010).

Автор: О.Е.Поминова

 
Введите Тему(Title), Ваш вопрос (Feedback or comments)


Чтобы отправить вопрос нажмите зеленую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в подходящем по теме разделе после модерации. Список разделов можно найти в меню левой колонки сайта.

 

О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы


Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.


На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.


Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.


Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.