Вопрос: Между двумя организациями был заключен договор залога недвижимого имущества ( ипотека), в соответствии с условием которого в обеспечение обязательства по кредитному договору залогодатель передал в ипотеку нежилое здание, а именно здание гаража. Земельный участок, на котором находилось здание гаража, принадлежал залогодателю не на праве собственности, а на праве аренды, причем договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как был заключен на шесть месяцев и впоследствии был возобновлен сторонами на неопределенный срок. Вскоре после заключения договора залогодержатель обратился с иском в суд о признании договора ипотеки недействительным в связи с тем, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Является ли указанный договор недействительным?
Ответ: Если между двумя организациями был заключен договор залога недвижимого имущества ( ипотеки), в соответствии с условием которого в обеспечение обязательства по кредитному договору залогодатель передал в ипотеку нежилое здание, а именно здание гаража, а земельный участок, на котором находилось здание гаража, принадлежал ему на праве аренды в соответствии с договором аренды, который не подлежал государственной регистрации, так как был заключен на шесть месяцев и впоследствии был возобновлен сторонами на неопределенный срок, то данный договор является действительным, так как договор аренды не подлежит в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, а следовательно, не может являться предметом договора ипотеки. Таким образом, в случае отсутствия у арендатора возможности передачи прав на арендуемый земельный участок, на котором находится заложенное имущество, договор не может быть признан недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) ( далее Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества ( договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.
Как указано в ст. 5 Закона N 102-ФЗ, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества ( право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
На основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 Закона N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В силу п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с договором об ипотеке права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако, уже давно известно, поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки.
Как указано в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации , при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. В указанной ситуации договор аренды не подлежит в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, а следовательно, не может являться предметом договора ипотеки. Таким образом, в случае отсутствия у арендатора возможности передачи прав на арендуемый земельный участок, на котором находится заложенное имущество, договор не может быть признан недействительным.
Аналогичная точка зрения содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2010 N А38-6761/2009 указано, что, если на момент подписания договора об ипотеке земельные участки, на которых расположены заложенные нежилые здания, принадлежали на основании краткосрочной ( менее года) аренды, следовательно, право аренды не подлежало государственной регистрации, а потому у залогодателя отсутствует возможность с соблюдением требований закона передать по договору об ипотеке право аренды на земельные участки под нежилыми зданиями. Такая же позиция содержится в Постановлении ФАС Поволжского округа от 13.05.2011 по делу N А55-12627/2010.
Автор: Т.Ю.Сергеева
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
Введите Тему(Title), Ваш вопрос (Feedback or comments)
Чтобы отправить вопрос нажмите зеленую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в подходящем по теме разделе после модерации. Список разделов можно найти в меню левой колонки сайта.
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
Вопросы Виды Договоров 
