Совершение сделок мены жилых помещений
Введение
В настоящее время организации различной организационно-правовой формы осуществляют строительство многоквартирных жилых домов в уже сложившихся кварталах и районах населенных пунктов на основании инвестиционных контрактов, заключенных с органами местного самоуправления. Зачастую такие проекты предполагают переселение граждан из старых домов во вновь построенные жилые дома путем заключения с собственниками квартир договоров мены и/или купли-продажи с целью дальнейшего приобретения в собственность организацией-застройщиком старого жилого дома.
Однако, несомненно при указанной схеме существуют и подводные камни. Например, как осуществлять переселение жильцов старых домов, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, — путем заключения договора мены или купли-продажи?
Договор социального найма жилого помещения
Пример. Организация А заключила с органом местного самоуправления города Б инвестиционный контракт, по условиям которого организация-застройщик обязуется построить новые жилые дома, часть квартир в которых по договорам мены передает жильцам старых домов, которые в последующем подлежат сносу после перехода права собственности на все жилые и нежилые помещения и вместо которых возводятся новые. Часть квартир, подлежащих передаче организации А , находится в пользовании физических лиц по условиям договором социального найма.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ ( пункт 1 статьи 49) по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
При этом основным признаком договора социального найма является предоставление собственником жилого помещения ( которыми являются орган местного самоуправления, или Российской Федерация, или субъект РФ) указанного помещения гражданину РФ, признанному в установленном порядке малоимущим или имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма на ином законном основании.
Особо следует отметить, (подробнее в материалах сайта) что договор социального найма предусматривает сохранение права собственности на жилое помещение, предоставленное гражданам и являющееся объектом договора социального найма, за органом местного самоуправления, или Российской Федерацией, или субъектом РФ.
При этом пунктом 1 приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 3020-1 о разграничении государственной собственности в Российской Федерации жилищный фонд был отнесен к муниципальной собственности.
Таким образом, следует, что право собственности на жилое помещение сохраняется за органом местного самоуправления, который предоставил такое жилое помещение физическим лицам по договору социального найма.
Приобретение жилого помещения, находящегося в собственности органа местного самоуправления, путем мены на имущество, находящееся в частной собственности
Продолжение примера. Орган местного самоуправления города Б предложил организации А осуществить переселение жителей старых домов из квартир, занимаемых по договорам социального найма, путем совершения сделок мены, предметом которых предполагалась мена квартир в старых домах, являющихся муниципальной собственностью, на квартиры в новых домах, являющихся частной собственностью организации Б .
Статья 1 ФЗ от 21.12.2001 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества ( далее — Федеральный закон от 21.12.2001 178-ФЗ) устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества — это возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации ( далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и ( или) юридических лиц.
Таким образом, приобретение имущества, находящегося в том числе и в муниципальной собственности, является приватизацией. Вместе с тем статьей 567 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Следует отметить, (подробнее в материалах сайта) что согласно пункту 2 указанной выше статьи к договору мены применяются правила о купле-продаже ( глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. Конечно, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется продать, (подробнее в материалах сайта) и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
На основании указанных выше норм можно сделать вывод, что договор мены является договором, по которому отчуждается муниципальная собственность, (подробнее в материалах сайта) и, следовательно, организации, являющиеся сторонами договора мены, одновременно являются и покупателями, и продавцами.
Из изложенного следует, что заключение договоров мены относительно муниципального недвижимого имущества является приватизацией, которая должна осуществляться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 178-ФЗ.
Вместе с тем обращает на себя внимание содержание пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ, который содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, названным пунктом не предусмотрен.
Более того, пунктом 5 указанной статьи определено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.
Также следует отметить позицию Высшего Арбитражного суда РФ, выраженную, в частности, в Определении от 15.07.2009 ВАС-8814/09 по делу А52-2101/2008 и заключающуюся в следующем: в пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ перечислены способы приватизации государственного и муниципального имущества. Мена имущества как способ приватизации в названном перечне не предусмотрена.
С учетом императивных положений указанных законов, регулирующих основания и порядок приватизации государственного и муниципального имущества, с учетом цели передачи указанного имущества иным лицам суды обоснованно удовлетворили заявленное требование о признании недействительным распоряжения администрации города Великие Луки от 28.09.2007 2263-р О мене имущества , согласно которому организации передано в собственность встроенное нежилое помещение площадью 71,5 кв. м по пр. Ленина, д. 42/34, в обмен на принимаемую в муниципальную собственность г. Великие Луки двухкомнатную квартиру 37 в доме 43/26 по пр. Ленина площадью 55,5 кв. м, принадлежащую организации на праве частной собственности.
Таким образом, из изложенного следует, что действующее законодательство не допускает мену муниципальной собственности на частную, и, более того, такой же запрет установлен сложившейся арбитражной практикой ( см. например Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.12.2010 по делу А58-2035/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2009 по делу А52-2101/2008, Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2008 КГ-А41/4838-08 по делу А41-К1-10034/05).
Возможность приватизации жилых помещений юридическим лицом
Частью 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, установленном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ действие указанного Федерального закона не распространяется на приватизацию муниципального и государственного жилищного фонда.
Приватизация муниципального или государственного жилищного фонда регулируется Законом РФ от 04.07.1991 3 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации .
Названным законом РФ не предусмотрена возможность передачи жилых помещений в собственность юридических лиц. Данным Законом регулируются отношения по бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 30.11.2010 по делу А33-2392/2010 указал, что сделка по приватизации общежития является недействительной в силу ничтожности.
ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 23.08.2007 Ф09 6631/07-С6 по делу А76-29040/2006 сделал вывод, что на основании вышеназванных законов жилые помещения не могут отчуждаться муниципальным образованием в собственность юридических лиц.
Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2008 А58-8943/07-Ф02-3724/08 по делу А58-8943/07, а также в Решении Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2006, 10.10.2006 по делу А40-46550/06-120-238, оставленном без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 09АП-17449/2006-АК, 09АП-17450/2006-АК.
Таким образом, юридические лица не вправе приватизировать жилищный фонд, находящийся в муниципальной или государственной собственности.
Вместе с тем обращает на себя внимание, что зачастую органы местного самоуправления сознательно нарушали нормы закона, шли навстречу как организациям-застройщикам, так и жителям старых домов, подлежащих сносу по условиям инвестиционного контракта, и допускали мену квартир в старых домах на квартиры в домах, построенных в соответствии с условиями инвестиционных контрактов.
Так, например, комитет муниципального жилья г. Москвы распоряжением от 20.04.1998 93 О регистрации прав собственности на жилые помещения на основании договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при переселении и договоров передачи при приватизации жилья через окружные центры регистрации не только допустил такой вариант переселения граждан из старых домов во вновь построенные, но и признал эксперимент по регистрация договоров передачи в собственность физических лиц жилых помещений в порядке приватизации, договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при отселении граждан из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда удачным.
В настоящее время пунктом 1.1. Конечно, постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 491-ПП Об обмене жилыми помещениями в городе Москве предусмотрено, что гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное, соответственно, по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.
Таким образом, налицо преемственность нормативных актов Правительства города Москвы, согласно которым допускается мена жилыми помещениями, принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, и жилыми помещениями, находящимися в собственности.
Однако, несомненно Верховный Суд РФ в Определении от 02.06.2010 5-Г10-58 пункт 1.1 Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 491-ПП в части слов а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности признал недействующим и не подлежащими применению.
А также указал, что в силу части 6 статьи 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
Анализ статьи 13, статей 72–75 ЖК РФ свидетельствует о том, что к компетенции субъектов Российской Федерации не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма.
Регулирование вопросов мены жилыми помещениями также не относится к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации, поскольку согласно п. о статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Таким образом, судебная практика не только не допускает совершение мены жилыми помещениями, находящимися в частной собственности и принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, но и не позволяет органам местного самоуправления устанавливать порядок обмена жилыми помещениями, отличный от установленного федеральным законодательством РФ.
Заключение
Из всего изложенного следует, что сделки по мене жилых помещений, находящихся в частной собственности юридических лиц, и жилых помещений, принадлежащих физическим лицам на праве социального найма, являются ничтожными, что порождает сложности и неопределенность в процессе исполнения инвестиционных контрактов.
Следует отметить, (подробнее в материалах сайта) что с исковыми заявлениями по указанным выше основаниям в суды вправе обращаться прокуроры ( статьи 21 и 22 ФЗ от 17.01.1992 2202-1 О прокуратуре Российской Федерации ) и иные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются такой приватизацией.
Продолжение примера. Так, прокуратура города Б обратилась в суд общей юрисдикции с требованием признать сделки мены жилых помещений, принадлежащих организации А на праве собственности на жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, ничтожными.
Вместе с тем нередки случаи, когда исполнение инвестиционных контрактов невозможно и реализация инвестиционного проекта приостанавливается на неопределенный срок из-за того, что или договоры мены признаны ничтожными сделками, или же из-за позиции органа местного самоуправления, согласующейся с выводами судебной практики.
Однако, несомненно действующее законодательство допускает приватизацию жилых помещений, находящихся у физических лиц на праве социального найма, но не путем совершения сделки мены.
Отсюда видится один возможный и абсолютно законный вариант реализации инвестиционного контракта — это приватизация гражданами жилых помещений, которыми они владеют на основании договоров социального найма, и последующая мена таких помещений на жилые помещения, построенные организацией-застройщиком.
Окончание примера. Организация А совместно с администрацией города Б провела общее собрание с участием как собственников жилых помещений в старых домах, так и с участием нанимателей, согласно условиям договоров социального найма, на котором всем нанимателям жилых помещений было предложено приватизировать занимаемые ими жилые помещения и одновременно до них была доведена информация о том, что иные возможные варианты недопустимы в силу закона.
Автор: Башарин Е. А. www.top-personal.ru
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
