Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка
В настоящее время широко распространена практика, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи объекта недвижимости (договорная), значительно ниже, чем фактическая.
Если объект недвижимости находился в собственности продавца менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется ему в сумме, не превышающей 2 млн. руб. (п. 1. Нам кажется, ст. 220 Налогового кодекса РФ, далее - НК РФ).
Таким образом, при продаже жилых домов, квартир или земельных участков по цене свыше указанной выше суммы разница подлежит обложению подоходным налогом по ставке 13%. Однако, несомненно в настоящее время цена продаваемых объектов недвижимости значительно превышает вышеуказанную сумму.
При продаже жилых объектов недвижимости по цене 2 млн. руб. у покупателя появляется риск возврата суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным.
Например, при государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости могут быть выявлены условия, не выясненные при заключении договора (см. таблицу).
Таблица
N
Предмет договора и другие условия
Условия, не выясненные при заключении договора
Нормы праваа
1
Квартира, если в ней приживают несовершеннолетние члены семьи
Отсутствие письменного согласие органов опеки и попечительства
Ст. 292 ГК РФ
2
Квартира находится в общей долевой собственности
Отсутствие письменного отказа от права преимущественной покупки отчуждаемой доли другими собственниками
Ст. 250 ГК
3
Квартира находится в общей долевой собственности,
в том числе общей собственности супругов
Отсутствие письменного согласия всех собственников
Отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга или участие в сделке обоих супругов
Ст. 253 ГК
Ст. 35 СК РФ
4
Квартира обременена правами получателя ренты
Отсутствие согласия получателя ренты на отчуждение Необходимо сохранение прав получателя ренты после отчуждения
Ст. 604 ГК
Ст. 586 ГК
5
Квартира или другой объект недвижимости находится в залоге
Отсутствие согласия залогодержателя Сохранение залога при переходе права
Ст. 353 ГК
Ст. 346 ГК
6
Заложенный объект продается залогодателем залогодержателю в связи с ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом кредитного договора
Необходимо объявление публичных торгов
несостоявшимися
Ст. 350 ГК
По общему правилу при расторжении договора купли-продажи покупатель обязан вернуть объект недвижимости продавцу, а продавец - денежные средства покупателю. Однако, несомненно доказать передачу денег при приобретении объекта недвижимости сверх суммы, указанной в договоре, довольно затруднительно.
Рассмотрим различные варианты передачи денежных средств.
1. Если в договор купли-продажи включена статья о штрафных санкциях для продавца, в случае расторжения договора по его вине сумма штрафных санкций может быть равна разнице между фактически оплаченной суммой и суммой по договору.
Недостатками такого варианта является следующее:
- возврат денежных средств возможен только при расторжении договора купли-продажи, который прошел государственную регистрацию;
- при расторжении договора купли-продажи покупатель имеет право требовать от продавца возврата только уплаченной суммы по договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, далее - ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных при расторжении договора (п. 5 ст. 453), но никак не выплаты неустойки в связи с ненадлежащим исполнением продавцом своих обязательств. Конечно, при возмещении убытков также проблематичен возврат фактически оплаченной суммы, так как убытки могут заключаться только в росте цен на объект недвижимости, которое необходимо доказать.
2. Конечно, при заключении сделки купли-продажи при передаче денег покупатель может выдать продавцу две расписки:
- одну - на сумму, зафиксированную в договоре;
- другую - на сумму разницы между фактически оплаченной суммой и суммой по договору.
В этом случае при признании договора купли-продажи недействительным вторая расписка может быть признана судом как договор займа.
Вторая расписка свидетельствует о передаче денег покупателем продавцу сверх суммы, указанной в договоре. В случае судебного иска такая расписка может быть оценена судом как займ или неосновательное обогащение. Если суд признает разницу сумм неосновательным обогащением, она может признана как полученная продавцом без установленных законом оснований.
Однако, несомненно следует заметить: покупатель, (подробнее в материалах сайта) передавая деньги по второй расписке, должен был знать об отсутствии обязательства оплачивать большую сумму, чем та, что указана в договоре. Кроме того, продавец должен быть знаком с основаниями пункта 4 ст. 1109 ГК РФ, по которым он может не возвращать покупателю сумму по второй расписке.
Вторая расписка является доказательством того, что продавец знает о фактической рыночной цене продаваемого объекта недвижимости. Нам кажется, соглашаясь на вторую расписку, он фактически занижает налогооблагаемую базу по сделке, а это может привести к наложению на него юридической ответственности.
3. В договор купли-продажи вносится пункт о предпродажном ремонте объекта недвижимости на деньги покупателя. В этом случае стоимость расходов покупателя на ремонт квартиры равен разнице между фактической и договорной ценами на объект недвижимости. Конечно, при этом во второй расписке указывается сумма ремонта, а фактически - разница между рыночной и договорной ценами объекта недвижимости. В такой ситуации при признании договора купли-продажи недействительным покупатель имеет право потребовать от продавца вернуть все уплаченные им денежные средства (как по договору, так и за ремонт), так как квартира остается в собственности продавца.
С точки зрения налогообложения такой вариант является идеальным.
Рассмотрим механизм передачи задатка при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма , выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Назначение задатка состоит в обеспечении исполнения обязательств по основному договору.
Задаток как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную. Нам кажется, соглашение о задатке должно иметь письменную форму, причем в таком соглашении передаваемая денежная сумма должна именоваться задатком. Если это требование не соблюдено, речь может идти только об авансе, выполняющем исключительно платежную функцию.
Буквальное толкование приведенной нормы закона позволяет определить, (подробнее в материалах сайта) что в качестве задатка могут быть только денежные средства и что задаток обеспечивает обязательства, возникшие из договора.
Договор купли-продажи жилого помещения в соответствии с пунктом 1 ст. 164 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. До этого каких-либо обязательств, связанных с исполнением договора, у сторон не существует. Конечно, по этой причине соглашение о задатке в обеспечение денежных обязательств, вытекающих из договора купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты), может вступить в силу и быть практически реализовано не ранее момента государственной регистрации основного договора купли-продажи.
Если покупатель дает задаток в обеспечение незаключенного договора, то в случае его неисполнения денежные средства не подлежат возврату стороне выдавшей их независимо от причин отсутствия исполнения. Если покупатель дает задаток в обеспечение не зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, то не должны применяться нормы статьи 381 ГК РФ. Если за неисполнения договора ответственна сторона, дающая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Нам кажется, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Данное основание, сформулированное в статье 380 ГК РФ, необходимо иметь в виду как продавцам, так и покупателям недвижимости, а также риэлтерским компаниям, организующим сделку.
Денежная сумма, передаваемая одной стороне другой в качестве задатка, может выступать как обеспечение обязательства по предварительному договору купли-продажи. В этом случае в договоре необходимо определить порядок использования денежных средств, передаваемых одной стороне другой в качестве задатка. В частности, стороны могут договориться о том, что в обеспечение исполнения обязательства заключить договор купли-продажи будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая после заключения основного договора будет зачтена в счет причитающейся с покупателя оплаты.
В соответствии со статьей 381 ГК РФ в случае неисполнения предварительного договора (отказ от заключения основного договора в силу ряда причин) в предварительном договоре также необходимо указать правила возвращения задатка.
Обычно в предварительном договоре оговаривается срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. В предварительном договоре может быть предусмотрено следующее: если в установленный срок основной договор не заключен, задаток должен быть возвращен выдавшей его стороне.
В предварительном договоре может быть также предусмотрено, что после заключения основного договора купли-продажи и его государственной регистрации задаток прекращает выполнять свою обеспечительную функцию и может быть зачтен при оплате объекта недвижимости (квартиры, комнаты) по основному договору.
В соответствии с пунктом 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке и предварительный договор должны быть заключены в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет ничтожность сделки.
К сожалению, даже правильное оформление документов не может дать полной гарантии покупателю, что задаток будет зачтен при оплате по основному договору. В этом случае надо исходить из действующей на практике суммы задатка. Если продавец требует большую сумму задатка, чем обычно принято при совершении таких сделок, покупателю надо быть крайне осторожным и постараться снизить сумму задатка до величины, обычной при совершении сделок такого рода.
Всегда надо помнить: настоящие добросовестные продавцы назначают цену при продаже недвижимости (жилого помещения) чуть выше средней с учетом возможного разумного торга (5-10%). Нам кажется, срочная продажа недвижимости при цене ниже средней по региону на недвижимость соответствующего рода заставляет задуматься о законности предполагаемой сделки.
Чтобы снизить риск быть обманутым, надо в обмен на задаток требовать от продавца аналогичных действий. Например, удостоверения предварительного договора в нотариальной форме, ознакомления с оригиналами документов продаваемого объекта недвижимости (свидетельства, договора купли-продажи, договора приватизации, свидетельства о праве на наследство и др.), привлечения свидетелей при передаче задатка.
Автор статьи: Е.А. Максимов
По всем вопросам, связанным с юридической консультацией, сопровождением сделки с недвижимостью, проверкой юридической чистоты сделки, анализа представленных документов, составление договоров, сбор необходимых документов для сделки, регистрация договора, и представлением интересов в суде по спорам в области недвижимости: вопросам признания права собственности, оформления права собственности в новостройке, оформление права собственности на гараж (машиноместо), признанию права собственности на нежилое помещение, регистрацию права собственности, признанию права собственности в судебном порядке, по вопросам двойных продаж квартир, об отмене сделки, можно : ,
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
