Главная Составление Договоров Имущество может быть передано собственником по недействительной сделке
  • юридические услуги адвоката по договорной работе

Имущество может быть передано собственником по недействительной сделке


Имущество может быть передано собственником по недействительной сделке

Не всегда собственник имущества владеет им. В одних случаях он передает это имущество добровольно другим лицам на основании различных видов договоров ( аренды, купли-продажи, пользования и др.), в других — имущество выходит из владения собственника помимо его воли. Имущество может быть передано собственником по недействительной сделке или утрачено им путем мошеннических ( незаконных) действий третьих лиц. Во всех этих случаях собственник может потребовать возвращения ему имущества, которого он лишился. В зависимости от того, каким путем имущество выбыло из владения собственника, различают и правовые основания его возврата.

Законодатель защищает права не только собственника, но и иного лица, хотя не являющегося собственником имущества, но владеющего им на вполне законных основаниях ( титула или договора).

Гражданское законодательство закрепляет несколько вариантов защиты собственником или иным титульным владельцем своего права на утраченное имущество. Имущественные права можно защитить признанием договора по отчуждению имущества недействительным и применением последствий недействительной сделки ( статьи 166–181 ГК РФ), а можно предъявлением виндикационного иска ( иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, статьи 301, 302, 305 ГК РФ).

Какой из перечисленных исков будет наиболее верным и как относятся к ним суды?

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, (подробнее в материалах сайта) о чем приобретатель не знал и не мог знать ( добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из его владения помимо его воли. Так записано в статье 302 ГК РФ. Конечно, при этом возмездность сделки не свидетельствует о добросовестности приобретателя имущества. Нам кажется, совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 29.04.2010 10/22 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав разъяснил, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. Далее суды продолжили, что запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он получил спорное имущество, отвечает всем признакам действительности, за исключением того, что она совершена неуправомоченным лицом.

Из содержания документа высших судебных инстанций не представляется возможным дать конкретные условия добросовестности приобретателя имущества. Такое заключение делают суды, рассматривая отдельные иски и исследуя все обстоятельства дела.

Однако, несомненно если собственником в такой ситуации предъявлен иск о признании возмездной сделки в отношении этого имущества недействительной и о применении последствий ее недействительности в виде возврата переданного приобретателем имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что приобретатель имущества является добросовестным, суды отказывают истцам в удовлетворении таких исков. Иными словами, если налицо наличие условий предъявления виндикационных исков, предъявлять иски о признании сделок по отчуждению имущества недействительными и о применении последствий недействительности сделок нельзя.

Данный вывод продемонстрируем на примере судебного дела. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обратился в Гагаринский районный суд г. Москвы с иском к гр. Ш., П., Е., Л. и Б. о:

— признании недействительным обменного ордера и договора передачи жилого помещения в собственность;

— истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении.

То есть исковые требования истца основаны на статьях 302 и 167 ГК РФ.

Суть дела такова. Нанимателем спорной квартиры являлся гр. Р., который в 2000 году умер. В 2003 году гр. Е. Конечно, при предъявлении поддельных документов был произведен обмен с уже умершим к тому моменту гр. Р. В том же 2003 году гр. Е. Конечно, произвела обмен спорной жилой площади с гр. Б., которая приватизировала данную квартиру и в 2005 году успешно продала ее гр. Ш. Департамент в исковом заявлении указывает, что поскольку обмен спорно жилого помещения умершего гр. Р. Нам кажется, с гр. Е. Конечно, произведен быть не мог, то вселение в эту квартиру гр. Е. является незаконным, квартира выбыла из собственности г. Москвы и потому подлежит истребованию из чужого незаконного владения посредством использования механизма, установленного в статье 302 ГК РФ. Нам кажется, суд удовлетворил требования истца, и решение было оставлено без изменения постановлением Мосгорсуда. Удовлетворяя исковые требования истца, суд упрекнул гр. Ш. в том, что она не была лишена возможности предпринять действия по проверке юридической судьбы спорной квартиры, поэтому является недобросовестным приобретателем этой жилой площади.

Позднее дело рассматривалось Верховным Судом РФ, который отменил все предыдущие судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отменяя судебные постановления, высокий суд обратил внимание департамента жилищной политики и жилищного фонда, что он сам являлся участником всех сделок, в результате которых спорное имущество выбыло из его владения. Здесь Верховный Суд РФ имел в виду и договор передачи спорной квартиры в собственность ( приватизация квартиры гр. Б.), а еще до этого выдачу обменного ордера гр. Е. Далее высшая судебная инстанция поправила суды относительно вывода о недобросовестности гр. Ш. Нам кажется, суды в нарушение закона связали добросовестность приобретателя Ш. Нам кажется, с дополнительными основаниями — осмотрительностью и разумностью, которые предполагаются у участников гражданского оборота. Обвиняя гр. Ш. в недобросовестности, суды в своих постановлениях не указали, для реализации каких предписаний закона гр. Ш. должна была проверить законность приобретения квартиры предыдущими собственниками, а также каким образом действия, которые, по мнению судов, должна была совершить ответчик ( проверка адресов выбытия предыдущих владельцев), могли повлиять на ее осведомленность об отсутствии у продавца права отчуждать имущество. Иными словами, Верховный Суд счел, что гр. Ш. Конечно, при подписании договора купли-продажи квартиры не проявила надлежащей осмотрительности, но умышленного проявления недобросовестности у нее не усмотрел ( Определение Верховного суда РФ от 02.11.2010 5-Впр10-55).

Главный урок, который нужно вынести из этого дела: предъявлять иски к добросовестным приобретателям по статье 167 ГК РФ неправомерно. Это правило, установленное Конституционным Судом РФ в постановлении от 21.04.2003 6-П, обязательно должно учитываться судами при рассмотрении подобных исков. Требовать возврата имущества на основании статьи 167 ГК РФ собственник может только у недобросовестного приобретателя. Конечно, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело право его отчуждать, (подробнее в материалах сайта) последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения ( виндикация). Так квалифицировал правовой результат этих сделок Конституционный Суд РФ в названном постановлении.

Предъявляя подобные иски, истцы должны знать, (подробнее в материалах сайта) к какой категории отнести последних владельцев имущества: к добросовестным или недобросовестным приобретателям. И в зависимости от этого принимать решение о предмете и основании иска.

Если сделка признается недействительной, то должны применяться правила двусторонней реституции. Это означает, что каждая из сторон недействительной сделки возвращает все полученное по ней другой стороне. То есть применительно к жилой площади одной стороне должна быть возвращена эта площадь, (подробнее в материалах сайта) но другая сторона возвращает полученные за эту площадь денежные средства. В противном случае решение суда подлежит отмене как нарушившее права участников недействительной сделки.

Вот еще одно судебное дело, где суд смешал применение недействительности сделок с требованием о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Фабула дела такова. Некая гр. М., находясь на учете в Сахалинской психиатрической больнице, подписала гр. Г. доверенность на право продажи принадлежащей ей квартиры. Доверенность заверена нотариусом. Гр. Г. Конечно, продала квартиру по доверенности гр. В., которая вскоре продала ее гр. К. Конечно, представитель гр. М. Конечно, просил суд признать недействительными:

— доверенность, (подробнее в материалах сайта) выданную гр. Г на право продажи квартиры;

— договор купли-продажи квартиры гр. В.;

— свидетельство о государственной регистрации квартиры гр. В.;

— договор купли-продажи квартиры от гр. В гр. К.

и в порядке истребования имущества из чужого незаконного владения возвратить спорную квартиру первоначальному владельцу — гр. М.

Суд первой инстанции признал недействительными доверенность, (подробнее в материалах сайта) выданную гр. Г. на право продажи квартиры; договоры купли-продажи квартиры . В остальной части требований отказал. Нам кажется, сахалинский областной суд, рассматривая жалобу на данное решение суда, удовлетворил еще два требования истца, а именно: признал недействительными свидетельства о государственной регистрации права на квартиру гр. В. и К. и возложил обязанность передать спорную квартиру истцу — гр. М.

Верховный Суд РФ, пересматривая данные судебные постановления, нашел ошибки как в части неправильного применения норм материального права, так и процессуального права и потому отменил все состоявшиеся по делу акты и направил его на новое рассмотрение ( Определение Верховного Суда РФ от 29.12.2009 64-В09-10). Вот ошибки, которые допустили суды первой и кассационной инстанций.

Договор купли-продажи квартиры первоначальному покупателю, т. е. гр. В., признан судами недействительным на основании статьи 177 ГК РФ как сделка, совершенная гражданином в таком состоянии, когда в момент ее совершения он не способен понимать значение своих действий и руководить ими. Конечно, последствия признания недействительными таких сделок предусмотрены в статье 171 ГК РФ. Это двусторонняя реституция. Однако, несомненно суды, признавая договоры недействительными, не решили вопрос о возврате всего полученного сторонами по недействительной сделке. Если гр. М. возвращается квартира, то гр. В. — уплаченная за нее денежная сумма. Неприменение последствий недействительной сделки является нарушением законных прав ее участников. Между тем вопрос о приведении сторон в первоначальное положение должен быть разрешен судом одновременно с признанием сделки недействительной.

Следующей ошибкой судов стало то, что суды, признавая договоры купли-продажи квартиры недействительными, решили возвратить спорную жилую площадь гр. М. на основании статьи 302 ГК РФ, т. е. Конечно, по виндикации. А мы уже видели, что такое сочетание норм гражданского законодательства неприемлемо.

Помимо собственника право на истребование имущества из чужого незаконного владения принадлежит лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту своего владения также против собственника ( статья 305 ГК РФ). Законодатель допускает право на виндикацию помимо собственника имущества еще и лица, владеющего имуществом на иных законных основаниях. Другое дело, что при применении этой нормы закона самым сложным моментом является характеристика иных оснований владения имуществом. Рассмотрим, что это за иные основания владения, применительно к недвижимому имуществу.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ, а также статьями 1 и 16 Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации . На основании статьи 36 ЖК РФ и как пояснил Пленум ВАС РФ в постановлении от 23.07 2009 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, где имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или даже внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Все это имущество принадлежит собственникам отдельных самостоятельных помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Иными словами, собственникам отдельных помещений в многоквартирном доме в силу закона принадлежит все перечисленное имущество на праве долевой собственности независимо от факта регистрации этого права в едином государственном реестре. Конечно, поэтому они вправе при истребовании этого имущества из чужого незаконного владения ссылаться на статью 305 ГК РФ. Конечно, предъявляя иски по указанным правовым основаниям, истцы должны доказать, (подробнее в материалах сайта) что истребуемые ими объекты недвижимости действительно в силу закона или иного акта принадлежат им и что ответчики незаконно владеют спорным имуществом.

При непредставлении данных доказательств исковые требования удовлетворению не подлежат, как это случилось с иском ТСЖ Зелинского 6 , которое обратилось в арбитражный суд к гаражному потребительскому кооперативу Ярослав-Авто об истребовании из чужого незаконного владения ряда помещений подвала, занимаемых ответчиком в доме по адресу: г. Москва, ул. Зелинского, 6. Требования истца заявлены на основании статьи 305 ГК РФ и мотивированы неправомерным владением ответчиком принадлежащими истцу нежилыми помещениями подвала дома. Нам кажется, суд отказал истцу в удовлетворении иска, мотивируя следующим. Нам кажется, спорные помещения предназначены для эксплуатации гаражей и не относятся к помещениям, предназначенным для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в силу чего спорные помещения не могут быть признаны общей долевой собственностью членов ТСЖ. В данном иске ТСЖ должно было доказать наличие у него права на истребуемый объект недвижимости, а также факт нахождения его у ответчика без законных оснований. Конечно, перечисленные обстоятельства истец доказать не смог, а стало быть, (подробнее в материалах сайта) не подтвердил своего права на истребование помещений на основании статьи 305 ГК РФ. ( Постановление ФАС МО от 23.09.2010 КГ-А40/8618-10).

В то же время, по разъяснению указанного Пленума высшей судебной инстанции, если собственники общего имущества здания допускают передачу отдельных частей здания в пользование другим лицам ( например, по договору пользования несущей конструкции здания пользователь размещает там свою рекламу), лицо, использующее по договору часть здания, не владеет объектом недвижимости и поэтому не вправе предъявлять требования по статье 305 ГК РФ.

Виндикационный иск следует отличать от требований собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения ( статья 304 ГК РФ). Такие иски собственников имущества об устранении нарушений их права пользоваться своим имуществом называют негаторными исками. Таким образом, негаторный иск — это иск владеющего собственника к лицам, создающим препятствия в пользовании и распоряжении имуществом. Если результатом нарушений прав собственников явились убытки, причиненные собственнику, он вправе требовать их возмещения. Конечно, пример применения в практике эксплуатации зданий неготорного иска приведен ВАС РФ в уже названном постановлении Пленума от 23.07.2009 64. В пункте 9 постановления ВАС РФ записал, что если общим имуществом владеют собственники помещений дома, однако, несомненно право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре на одно лицо, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Нам кажется, суд должен рассматривать это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения ( статья 304 ГК РФ).

Не оспаривая сделанный высшим судом вывод, позволим себе высказать собственное мнение относительно его законности. Нам кажется, статья 304 ГКРФ дает право предъявления негаторного иска собственнику имущества. В ситуации, описываемой в данном постановлении, ВАС РФ разрешает предъявлять негаторные иски и лицам, которые формально не являются собственниками спорных помещений и потому по правилу статьи 304 ГК РФ не могут быть заявителями негаторного иска.

Но если лицо, на имя которого зарегистрировано право индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу здания, владеет таким недвижимым имуществом, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться с виндикационным иском ( статья 301 ГК РФ) к единоличному собственнику общего помещения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Наконец, существует еще одно правовое основание истребования имущества из чужого незаконного владения. В законе это требование называется требованием о возврате неосновательного обогащения ( статья 1103 ГК РФ). В литературе отечественные цивилисты спорят относительно приоритета применения той или другой нормы права. Одни говорят, что истребование имущества в порядке статьи 1103 ГК РФ является универсальной нормой и может применяться во всех исках, когда речь идет о возврате незаконно полученного имущества. Другие заявляют, что нормы неосновательного обогащения можно применять, (подробнее в материалах сайта) если нельзя воспользоваться правилами об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Автор статьи, не ставя цели вступать в полемику с учеными, считает необходимым привести выдержки из отдельных документов ВАС РФ. Вот первый вывод высокого суда.

Правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку иное не установлено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих обязательств ( Постановление Президиума ВАС РФ от 3.12.2002 5498/02). Из содержания этого заключения видно, что правила статьи 1103 ГК РФ применяются лишь постольку, поскольку отсутствуют условия для применения статьи 301 ГК РФ. Иными словами, сначала рассматривается возможность применения виндикации, а при отсутствии условий ее применения следует руководствоваться нормами о неосновательном обогащении.

Следующий вывод содержится в Определении ВАС РФ от 28.03.2007 3537/07 при рассмотрении конкретного дела. Коллегия высоких судей указала, что нормы о неосновательном обогащении и об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения могут быть применены в совокупности при доказанности факта нахождения имущества у ответчика, а также если заявлено требование о виндикации.

Высшая судебная инстанция посчитала возможным применить в исковых заявлениях собственников имущества о его истребовании ссылку на статьи 301 и 1103 ГК РФ одновременно.

Как не посчитают теоретики правильными и законными сделанные судом заключения, но с судом, тем более с таким, не спорят.

Автор: Александр Герасимов www.top-personal.ru

. Наш

 

О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы


Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.


На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.


Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.


Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.