Главная Составление Договоров Застройщик = обманутые дольщики
  • юридические услуги адвоката по договорной работе

Застройщик = обманутые дольщики


Застройщик = обманутые дольщики

Этой статьей я начинаю серию статей о первичном рынке жилья. И начать я хочу с юридической основы продажи квартир в новостройках – 214 Федерального Закона от 30 декабря 2004г, регламентирующего взаимоотношения сторон относительно привлечения денег на строительство и возникновения прав на квартиры у дольщиков. В данной статье разберемся в ключевых моментах этого закона и способах обхода положений данного закона застройщиками.

До вступления в силу 214-ФЗ 1 марта 2005 года застройщики, как правило, начинали строить, (подробнее в материалах сайта) едва получив доступ на стройплощадку, попутно оформляя разрешительную документацию. Конечно, при этом квартиры начинали продавать с самых ранних стадий строительства, т.к. требовалось финансирование на постройку дома. Цена квадратного метра была существенно ниже квадрата на вторичном рынке, что делало покупку квартиры в новостройке весьма выгодным мероприятием, хотя и очень рисковым.

Нередки были случаи, когда какая-нибудь фирма Рога и копыта огораживала для вида строительную площадку, и имитировала на ней бурную строительную деятельность по раскопке котлована и заливу фундамента. На этом этапе продавалось по-максимуму квартир, а некоторые и дважды и трижды, а потом стройка заморживалась, (подробнее в материалах сайта) фирма банкротилась, (подробнее в материалах сайта) и дольщики оставались и без денег и без квартиры. Все помнят печально известную строительную пирамиду под названием Социальная инициатива .

Когда накопилась изрядная масса обманутых дольщиков, законодатели накреативели Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации , призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Итак, перевожу с депутатского на русский основные моменты 214-ФЗ:

1. Конечно, привлекать денежные средства на строительство можно ТОЛЬКО по договорам долевого участия ( ч.1 ст.1) или в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах ( ч.2 ст.1).

Все остальные схемы ( вексельная схема, предварительный договор купли-продажи) хоть и имеют место быть, (подробнее в материалах сайта) но идут в обход 214-ФЗ, а значит от лукавого. Нам кажется, серые схемы продаж новостроек разберем в отдельной статье, так что не забудьте подписаться на обновления сайта!

2. Застройщик может начать привлекать деньги на строительство, при одновременно выполненных условиях:

1) получено разрешение на строительство,

2) опубликована проектная декларация,

3) пройдена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Некоторые застройщики до выполнения этих условий начинают привлекать средства по предварительным договорам долевого участия без государственной регистрации, что тоже от лукавого.

3. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Конечно, подписанный сторонами, но не прошедший регистрации договор, заключенным не считается. Иногда застройщик предлагает подписать договор и отложить его у себя, пока не накопится пул договоров, которые будут сдавать на регистрацию одновременно. Как Вы понимаете, и это от лукавого.

Принимать деньги по договору застройщик имеет право также только после заключения ( т.е. государственной регистрации) договора долевого участия, хотя большая часть застройщиков поступает наоборот.

4. Договор долевого участия должен содержать в обязательном порядке:

1) определение объекта, подлежащего передаче дольщику ( строительный чтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на плане этажа, проектная площадь),

2) срок передачи объекта дольщику,

3) цену, срок уплаты и порядок уплаты дольщиком,

4) гарантийный срок на объект. Гарантийный срок на объект не может быть менее 5 лет.

При отсутствии хотя бы одного пункта, договор не считается заключенным. Условия договора, по которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, 214-ФЗ признает ничтожными.

5. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после регистрации договора , если договор предусматривает такую возможность, (подробнее в материалах сайта) а также случаи и условия изменения.

На практике самый распространенный случай изменения цены возникает, когда фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ расходится с проектной площадью, оплаченной дольщиком по договору и возникает либо доплата дольщика ( чаще всего), либо возврат дольщику ( крайне редко). Доплата дольщика рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора долевого участия, а не на момент возникновения доплаты.

6. Застройщик должен передать объект дольщику не позднее срока, указанного в договоре ( ст.7,ч.1), иначе должен будет выплачивать неустойку, указанную в ч.2,ст.7. Однако, несомненно передать квартиру дольщику застройщик может не ранее ввода дома в эксплуатацию ( ст.8, ч.2).

На практике в договоре долевого участия зачастую застройщик вместо указания конкретной даты передачи объекта указывает срок передачи с поправкой но не ранее даты ввода дома в эксплуатацию , что делает срок передачи в принципе неопределенным.

7. Конечно, передачу объекта застройщик и дольщик обязаны оформить передаточным актом. Риск случайной гибели до передачи объекта дольщику несет застройщик. Конечно, после подписания такого акта сторонами обязательства застройщика считаются исполненными.

8. Дольщик может уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу после оплаты договора или с полным переводом долга по договору на третье лицо. Такая уступка также подлежит государственной регистрации.

На практике оформляет такую уступку чаще всего сам застройщик, услуга может стоить от 10 до 100 тысяч рублей.

9. Конечно, право собственности на квартиру в доме-новостройке регистрируется на основании зарегистрированного договора долевого участия ( или договора уступки прав требования), постановления о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры, подписанного дольщиком и застройщиком.

Конечно, приведенные выдержки из закона не заменяют сам закон, так что рекомендую прочитать его в полном варианте и ознакомиться с требованиями к информации о застройщике, проектной декларации, рекламе объекта строительства и способах обеспечения обязательств застройщика прежде, чем Вы соберетесь покупать квартиру в строящемся доме. realty-ask.ru

. Наш

 

О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы


Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.


На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.


Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.


Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.