Главная Составление Договоров Тонкости покупки квартиры, в которой кто-то живет
  • юридические услуги адвоката по договорной работе

Тонкости покупки квартиры, в которой кто-то живет


Текст: Алевтина Максимова

Для наглядности вот вам история из жизни (рассказана была за чашкой чая одним из ее участников). Одна крупная региональная компания в течение нескольких лет была владельцем корпоративной квартиры в Москве. И тут решила от этого актива избавиться: может, средства понадобились, (подробнее в материалах сайта) а может, руководство решило не держать на балансе редко используемую недвижимость. Так или иначе, квартиру продали. Конечно, покупатель попался, очевидно, тертый : с одной стороны, перед продажей квартиру даже не посмотрел (может, проверил только документы и купил что угодно также под корпоративные нужды), а с другой внес только аванс. Он быстро выяснил, что в купленной квартире проживают некие арендаторы, и повелел помещение очистить, (подробнее в материалах сайта) иначе остаток суммы за сделку не отдаст.

Поскольку компания бывший владелец квартиру никому не сдавала, она отправила своего представителя разобраться с ситуацией и выселить жильцов. Конечно, представитель (именно он и является рассказчиком данной истории) обнаружил, что квартира сдана по договору аренды, за аренду уплачено авансом за два года, и жильцы выселяться не собираются.

Понятно, что имеет место мошенничество. Нам кажется, скорее всего, один из бывших сотрудников компании скопировал ключи, подделал свидетельство о праве собственности, а может быть, (подробнее в материалах сайта) просто нашел дурачков , которые, снимая квартиру, не проверили документы на нее. Тем не менее, не надо и говорить квартиру освобождать надо

Вот несколько вопросов, которые могут заинтересовать стороны при любой сделке купли-продажи, пусть и не осложненной такими обстоятельствами.

Как быть, (подробнее в материалах сайта) если квартиру нужно продать, (подробнее в материалах сайта) а жильцы не выселяются?

Если договор аренды нарушает арендодатель (то есть срок аренды не подошел к концу, и он желает завершить арендные отношения досрочно), этот момент обычно отражен в договоре найма в разделе Финансовая ответственность сторон и Взаимные гарантии . Так, например: При досрочном расторжении договора по инициативе наймодателя или третьих лиц в нарушение гарантий наймодателя, наниматель имеет право проживать в квартире 30 дней сверх оплаченного периода бесплатно, а при невозможности такого проживания наймодатель выплачивает нанимателю неустойку. Конечно, при этом ущемление третьими лицами прав нанимателя по использованию квартиры признается принуждением к досрочному расторжению договора, а факт расторжения договора нанимателем в данном случае досрочным расторжением договора по инициативе третьих лиц в нарушение гарантий наймодателя *. Неустойка обычно составляет сумму в размере 1 месячной оплаты аренды.

Однако, несомненно в случае, когда арендодатели взялись непонятно откуда, они явно не имеют права проживать в данном помещении (даже если стали жертвами мошенников). Если есть факт мошенничества, то клиенты, заплатившие за 2 года вперед, вправе написать заявление в милицию и требовать найти того человека, с которым они составляли договор. Конечно, процедура выселения же не так сложна, как кажется. Выселять нужно вместе с участковым, поскольку такой договор силы не имеет , объясняет Вахтанг Тужба, генеральный директор агентства недвижимости Тубар-недвижимость .

Кстати, тянуть с освобождением проданной квартиры могут и сами бывшие собственники. Еще перед сделкой необходимо все моменты подобного плана оговорить. Если же что-то нарушается, сразу в суд, и не тянуть ни в коем случае. К примеру, собственник должен был выехать вчера, а не выехал. Уже сегодня вы вправе идти писать заявление , советует Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости A-Realty Group.

Если по-хорошему разрешить сложившуюся ситуацию не выходит, и продавец продолжает игнорировать свои обязательства по освобождению квартиры, действительно, необходимо обращаться в суд, согласен и Самойлов, генеральный директор РЕЛАЙТ-Недвижимость . При этом если просрочка освобождения квартиры повлекла за собой невозможность пользования ею, покупатель с легкостью может предъявить продавцу требование о возмещении нанесенного ущерба, оценив его, к примеру, исходя из действующих ставок аренды жилья .

Как договориться о сроке освобождения квартиры?

Эксперты советуют все нюансы оговаривать конкретно в договоре купли-продажи (ДКП). Либо, по словам а Самойлова, сроки физического и юридического освобождения квартиры вначале оговариваются при внесении предоплаты и отражаются в предварительных соглашениях, а затем воспроизводятся в ДКП. Но это стандартный случай. В жизни бывает сложнее (как видим из приведенной выше истории): покупатель может внести не все деньги сразу.

Удержание части денег, причитающихся продавцу, до момента так называемого юридического освобождения (жаргонный термин риэлторов) квартиры является весьма распространенной практикой проведения сделок, объясняет Самойлов. Правда, как правило, документальное регулирование этих вопросов осуществляется не в договоре купли-продажи, а в предварительных соглашениях и документах, регулирующих порядок доступа к банковским ячейкам (их в данном случае будет более одной, так как множественность определяется разными условиями доступа), через которые производится расчет по сделке. Почему подобный дробный порядок расчетов обычно не находит отражения в договоре купли-продажи? Боюсь, (подробнее в материалах сайта) что лишь в связи с опасениями риэлторов, ведущих сделки, что в этом случае при регистрации сделки на квартиру будет наложено обременение в виде залога в пользу продавца. А этот залог, соответственно, создаст неудобства для покупателя и, что главное, для его риэлтора: ведь в дальнейшем его придется снимать Определенная правда в этих опасениях, действительно, есть. В частности, при регистрации сделок в Московской области. Однако, несомненно в столице, отмечает эксперт, Управление Росреестра смотрит на этот вопрос по-другому: в случае если в договор включена фраза Право залога у продавца не возникает , обременение не регистрируется.

Валерий Барнинец дополняет, что можно также договариваться о сумме обеспечения освобождения квартиры от посторонних лиц: Такую сумму оставляют с расчетом на то, что если собственник не сможет исполнить обязательства, то новый собственник сможет на эти деньги оплатить судебные издержки .

Как обеспечить сохранность денег до выполнения сторонами условий договора?

Скорее всего, придется арендовать две банковские ячейки (как правило, передача денег после завершения сделки происходит именно с помощью ячеек). Условие выдачи банком денег из ячейки предоставление определенных документов. Так, в первую ячейку покупателем помещается основная часть средств, которую банк выдаст только после предъявления зарегистрированного ДКП: Соответственно, по факту государственной регистрации сделки продавец со своим экземпляром зарегистрированного договора обращается в банк и изымает средства , разъясняет Самойлов. Во вторую ячейку нужно заложить остаток средств, который удерживается до того момента, пока квартира не будет юридически свободна. Конечно, подтверждением тому может служить выписка из домовой книги, которая докажет, что продавец снялся с регистрационного учета (выписался) и выписал всех прочих лиц.

С арендаторами, не зарегистрированными в такой квартире, должен разобраться продавец (см. выше) или уже новый собственник с помощью участкового. Это к тому, что должен продавец покупателю в процессе сделки и о чем можно позаботиться заранее, при подготовке документа. Конечно, потому что после драки размахивать кулаками будет уже поздно. Собственник

. Наш

 

О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы


Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.


На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.


Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.


Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.