Проблемы регулирование аренды
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации ( интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Нам кажется, согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ( непотребляемые вещи).
Указанная статья Кодекса предусматривает возможность передачи в аренду непотребляемых вещей, однако, несомненно данная норма не содержит указания на обязательность предоставления во временное владение и ( или) пользование вещи целиком. Означает ли это, что законодатель сознательно не исключил возможности аренды части непотребляемой вещи?
Судебная практика по данной проблеме складывается весьма неопределенно.
До настоящего времени ВАС РФ однозначно не высказался ни за возможность аренды части объекта недвижимости, ни против таковой.
В соответствии с п. 1 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
В обоснование данной рекомендации суда РФ был положен следующий вывод.
Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Конечно, поэтому крыша не может являться объектом аренды.
В п. 1 указанного информационного письма ВАС РФ речь идет о рассмотрении судом спора по договору, на основании которого организация получила право использовать крышу здания для размещения рекламы.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Указанное разъяснение ВАС РФ было воспринято правоприменительными органами как мораторий на сдачу в аренду отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, что обусловило проблему правовой регламентации отношений по временному владению и ( или) пользованию частью объекта недвижимого имущества.
Надо признать, (подробнее в материалах сайта) что отношения по использованию части объекта недвижимости в настоящее время стороны нередко регулируют при помощи договора на размещение.
Именно такая правовая квалификация сделки по использованию крыши для установки на ней рекламного оборудования была дана судом в приведенном выше информационном письме ВАС РФ.
Обращает на себя внимание тот факт, что именно отсутствие в заключенном договоре об использовании крыши нормы о преимущественном праве пользователя имущества на заключение договора на новый срок и послужило основанием для обращения пользователя в суд.
В том случае, если бы суд квалифицировал заключенную сделку в качестве договора аренды, даже при отсутствии соответствующей нормы в самом договоре, указанный спор мог быть разрешен с учетом правил ст. 621 ГК РФ, предусматривающей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Уязвимость данной правовой конструкции ( договора на размещение) в сравнении с договором аренды в первую очередь проявляется в том, что ГК РФ не содержит такого вида обязательств, а следовательно, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Однако, несомненно специфика отношений по временному владению и ( или) пользованию имуществом обусловливает применение для их правовой регламентации не общих положений об обязательствах, а специальных норм, учитывающих их особенности.
К тому же далеко не всегда условия заключаемых договоров устраивают обе стороны, а в ряде случаев многие спорные моменты остаются неурегулированными, но если при возникновении конфликтной ситуации из заключенного договора аренды спор может быть разрешен на основании норм главы 34 ГК РФ, то для решения вопросов, возникающих при исполнении сделки по временному размещению, набор юридических инструментов будет ограничен лишь общими положениями о договорах и условиями самого договора.
С учетом изложенного действующая нормативная база, ограничивающая гражданский оборот частей объектов недвижимости, вынуждает контрагентов заключать вместо договора аренды договор на размещение, являющийся в данном случае для пользователей имущества, по сути, кабальной сделкой ( ст. 179 ГК РФ).
С нашей точки зрения, экономическая потребность вовлечения в хозяйственный оборот таких конструктивных элементов здания, как крыша, обусловлена дефицитом свободного градостроительного и рекреационного пространства в современных мегаполисах, примером чего может служить обустройство на крышах зданий ряда мировых столиц разного рода зон отдыха.
Однако, несомненно экономическая целесообразность использования юридической конструкции договора аренды части объекта недвижимости не исчерпывается необходимостью вовлечения в оборот крыш и ( или) стен зданий, не менее, если не более актуальной проблемой в настоящее время является решение вопроса о правовом регулировании использования части нежилого помещения.
С проблемами по правовому обеспечению использования части нежилого помещения сталкивается любой хозяйствующий субъект, осуществляющий свою деятельность в сфере услуг или занимающийся торговой деятельностью, будь то установка в помещениях платежных терминалов и торговых аппаратов либо организация работы торгового павильона.
И если при заключении договора аренды части нежилого помещения на срок менее года предприниматели на какое-то время решают данную проблему, то при оформлении долгосрочных договоров аренды рассматриваемого вида участники гражданского оборота сталкиваются с практически неразрешимыми трудностями при государственной регистрации таких сделок.
Нередко суды, рассматривая заявления лиц по обжалованию отказов регистрирующих органов в государственной регистрации данных договоров, признают отказы незаконными и обязывают произвести государственную регистрацию договора.
При принятии судебных актов по данной категории дел арбитражные суды мотивируют свои решения ссылкой на п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( далее Закон о регистрации), допускающий передачу в аренду части нежилого помещения.
Согласно п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения ( части помещения).
Представляемый в качестве приложения к договору аренды части нежилого помещения кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости ( далее Закон о кадастре) представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Согласно п. 5 ст. 1 Закона о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка утверждена форма кадастрового паспорта помещения. Указанная форма кадастрового паспорта включает в себя две части:
во-первых, текстовую часть, (подробнее в материалах сайта) которая содержит описание объекта недвижимого имущества ( помещения);
во-вторых, графическую часть, (подробнее в материалах сайта) представляющую собой план расположения помещения на этаже ( ситуационный план).
В соответствии с приведенными выше требованиями п. 3 ст. 26 Закона о регистрации в целях государственной регистрации договора аренды части помещения вместе с договором необходимо представить кадастровый паспорт помещения ( до вступления в силу Закона о кадастре поэтажный план) с указанием размера арендуемой площади.
В этой связи одна из проблем заключается в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни на кадастровом паспорте.
До вступления в силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.) решение указанной проблемы осуществлялось путем графического отображения на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади ( например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкопировку соответствующей части помещения).
Таким образом, проблема описания части помещения, подлежащего передаче в аренду, ввиду отсутствия детального регламентирования законодателем данных отношений, на протяжении определенного времени фактически разрешалась хозяйствующими субъектами при помощи своего рода обычая делового оборота.
Судебная практика Московского региона некоторое время поддерживала позицию участников гражданского оборота о возможности идентификации объекта аренды ( части помещения) приведенным выше способом.
ООО М. и гражданин К. обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве ( далее УФРС по Москве) об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного между М. и К., нежилого помещения, представляющего часть комнаты, а также об обязании ответчика устранить указанные нарушения, произведя регистрацию спорного договора.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, заявление удовлетворено.
На принятые судебные акты УФРС подало кассационную жалобу, в которой ставится вопрос об их отмене.
Федеральный арбитражный суд Московского округа ( далее ФАС МО) при рассмотрении кассационной жалобы поддержал выводы суда первой инстанции о том, что стороны индивидуализировали объект аренды, поскольку на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом.
С учетом установленного суды сделали правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Довод заявителя жалобы о необходимости обозначения подлежащего передаче в аренду объекта в документах БТИ ФАС МО посчитал не основанным на законе.
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует, чтобы данные, позволяющие установить объект аренды, содержались в договоре аренды. Наличие таких данных в спорном договоре аренды судом установлено. Нам кажется, следовательно, заключая договор, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду.
С учетом изложенного ФАС МО оставил обжалуемые судебные акты без изменения.
Приведенное выше Постановление отражает позицию арбитражных судов Московского региона по данному вопросу, которая на протяжении определенного периода времени доминировала при рассмотрении указанной категории дел.
Суть данной точки зрения судебных органов заключалась в том, что часть нежилого помещения может являться объектом аренды, а правовое регулирование государственной регистрации данного вида сделок должно осуществляться в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, посредством представления в регистрирующий орган в качестве приложения к договору аренды поэтажного плана БТИ с указанием размера арендуемой площади.
. N КГ-А40/440-05; от 17 мая 2005 г. N КГ-А40/3783-05; от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07.
Данную позицию едва ли можно переоценить с точки зрения ее значения как для развития современных хозяйственных отношений, так и для стабилизации гражданского оборота в целом.
Тем не менее после вступления в силу Закона о кадастре судебная практика по проблеме аренды части помещения в целом и государственной регистрации такого договора в частности стала претерпевать определенные изменения.
Решением Арбитражного суда города Москвы было удовлетворено заявление ООО К., а также признано незаконным решение УФРС по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного заявителем с арендодателем ( ЗАО Г.) на аренду нежилого помещения ( части комнаты).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение отменено и в удовлетворении заявления отказано. Апелляционный суд установил, что при направлении документов на регистрацию договора аренды заявитель представил экспликацию объекта недвижимости, где описано само помещение, а не его часть как объект недвижимости. Конечно, по мнению суда, сведения, описывающие непосредственно часть помещения ( ее местоположение, размер площади), не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане. Отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его местоположения в помещении индивидуализировать объект не позволяют, что противоречит положениям ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации.
ФАС МО, рассмотрев кассационную жалобу ООО К., пришел к выводу о том, что суд апелляционной инстанции правильно применил п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, а также ст. 607 ГК РФ, которая предусматривает, в частности, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Правомерным ФАС МО посчитал и вывод суда о том, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Апелляционный суд исходил из того, что при техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений ( стены, перегородки, потолки и т.п.), что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды.
Кассационная инстанция нашла правомерным содержащийся в обжалуемом Постановлении довод о том, что отсутствие номера части помещения и описания его точного местоположения в помещении не позволяет индивидуализировать объект.
С учетом изложенного ФАС МО оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.
Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения ( обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).
Таким образом, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен.
С нашей точки зрения, вышесказанное свидетельствует о существовании необходимых предпосылок для реформирования действующего законодательства в сфере аренды недвижимого имущества.
В последнее время наше государство уделяет повышенное внимание развитию малого и среднего предпринимательства, в этой связи именно решение подобных проблем позволит создать реальный механизм по формированию правового поля, в котором все хозяйствующие субъекты, независимо от их финансовых возможностей, будут свободны в реализации своих имущественных интересов.
Автор: В.М. Ланда
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
