Признание недействительным договор купли-продажи
Установив, что договор ипотеки является действующим независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке, суд признал недействительным договор купли-продажи заложенного имущества, поскольку залогодержатель не давал согласия на его продажу ( Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2011 N А33-10949/2010).
ООО Коммерческий банк Стромкомбанк обратилось с иском к ООО Автовокзал-2 и ООО СИБИРСКИЙ ЦЕНТР РАЗВИТИЯ о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и применении последствий его недействительности. В обоснование иска истец сослался на несоответствие договора требованиям ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) , п. 2 ст. 346 ГК РФ, выразившееся в отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен. Нам кажется, суды руководствовались ст. 167, 168, 329, 334, 352 ГК РФ, ст. 1, 10, 11, 25, 37, 39 Закона об ипотеке, ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и исходили из того, что отчуждение предмета ипотеки без согласия залогодержателя является ничтожной сделкой. Установив, что сделка является возмездной и исполненной стороной в полном объеме, суды применследствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции путем обязания ООО Автовокзал-2 возвратить истцу спорное помещение и восстановления задолженности последнего перед ООО Автовокзал-2 в сумме 2 500 000 руб., погашенной на основании соглашения о погашении взаимной задолженности от 06.04.2009.
21.07.2008 между истцом ( кредитор) и ООО СИБИРСКИЙ ЦЕНТР РАЗВИТИЯ ( заемщик) заключен кредитный договор, в соответствии с которым кредитор обязался предоставить заемщику кредит в размере 7 000 000 руб. на срок до 20.08.2008.
21.07.2008 в качестве обеспечения кредитного договора между теми же лицами заключен договор ипотеки, согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю нежилое помещение площадью 109,7 кв. м; в течение всего срока действия данного договора заложенное имущество не может быть использовано залогодателем в качестве предмета залога в его договорах с третьими лицами, передано в собственность, (подробнее в материалах сайта) аренду, внесено в качестве вклада в имущество ( уставный капитал) хозяйственного товарищества или общества, паевого взноса в имущество производственного кооператива либо использовано иным образом без письменного согласия залогодержателя.
18.07.2008 Банком выдана доверенность Д. ( единственный учредитель и директор ООО СИБИРСКИЙ ЦЕНТР РАЗВИТИЯ ) сроком до 18.07.2011 на представление интересов Банка в регистрирующем органе по вопросам регистрации договоров ипотеки, обременений и погашения регистрационных записей об ипотеке. 24.07.2008 договор ипотеки зарегистрирован.
19.03.2009 регистрирующим органом на основании заявления Д., действующего от имени Банка по доверенности от 18.07.2008, была погашена регистрационная запись об ипотеке.
06.04.2009 между ответчиками заключены договор купли-продажи спорного объекта и соглашение о погашении взаимной задолженности по договору купли-продажи оборудования от 06.05.2008 путем осуществления зачета на сумму 2 500 000 руб.
В силу параграфа 3 гл. 23 ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательств.
Гражданским законодательством предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок; соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное ( п. 1 ст. 434, п. 1 ст. 452).
В соответствии со ст. 39 Закона об ипотеке при отчуждении заложенного имущества с нарушением п. 1 и 2 ст. 37 данного Закона залогодержатель вправе потребовать признания сделки недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Каких-либо иных ограничений на право залогодателя отчуждать заложенное имущество законодательно не установлено.
Прекращение залога возможно по основаниям, приведенным в п. 1 ст. 352 ГК РФ, положения которого корреспондируют со ст. 34 Закона об ипотеке, а именно: в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства, гибели заложенного имущества, истечения срока действия права, составляющего предмет залога, перехода прав на предмет залога к залогодержателю, иных случаях, предусмотренных законом.
При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП, в котором зарегистрирован договор об ипотеке ( п. 2 ст. 352 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке).
Основания погашения регистрационной записи об ипотеке указаны в Законе об ипотеке.
Таким образом, только после прекращения ипотеки по предусмотренным Законом основаниям подлежит прекращению и зарегистрированное обременение ( погашение регистрационной записи).
Суды правильно отметили, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Установив, что договор ипотеки от 21.07.2008 в судебном порядке инициативе сторон не расторгался, основания для прекращения ипотеки на момент подписания оспариваемого договора и дату рассмотрения настоящего спора не наступили, суды признали договор ипотеки действующим независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке.
Поскольку договор ипотеки являлся действующим ( обеспечивающим исполнение кредитных обязательств) и залогодержатель ( истец) не давал согласия на продажу предмета залога, залогодатель не вправе был отчуждать спорное имущество.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
