Споры по договорам найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона ( наймодатель) обязуется предоставить другой стороне ( нанимателю) за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем ( ст. 671 ГК РФ).
По договору социального найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо ( наймодатель) обязуется передать другой стороне гражданину ( нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ ( ст. 60 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с ним права и обязанности ( ст. 672 ГК РФ, ст. 69 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя это проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители ( ст. 69 ЖК РФ). Другие лица ( родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи нанимателя в случае, если вселены в качестве таковых и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях и только в судебном порядке. В случае если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в нем, то за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище.
При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, (подробнее в материалах сайта) что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки ( регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем ( собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях ( п. 13 Постановления Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия ).
Как правило, по делам о признании права пользования жилыми помещениями требуется доказывать следующие факты:
заключение договора социального найма жилого помещения ( ст. 674 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ);
факт вселения истца в спорное жилое помещение в установленном порядке и фактическое проживание в нем ( ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ);
круг лиц, которые обладают равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца;
давали ли они письменное согласие на его вселение ( не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем, а также при вселении несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи).
Факт заключения договора социального найма жилого помещения до 1 марта 2005 г. ( в период действия ЖК РСФСР) доказывают:
ордер на жилое помещение;
обменный ордер в случае вселения в порядке обмена;
договор социального найма жилого помещения.
Начиная с 1 марта 2005 г. доказательством заключения договора социального найма служит только договор социального найма жилого помещения.
Факт вселения истца в спорное жилое помещение и фактическое проживание в нем доказывают:
справка о регистрации по месту жительства и составе семьи;
документы о внесении платы за спорное жилое помещение и коммунальных платежей ( банковские документы, чеки, квитанции и т.д.);
акт о фактическом проживании. Такой документ может быть составлен с участием представителя жилищно-эксплуатационной организации, соседей и т.д.;
свидетельские показания и т.д.
Перечень лиц, обладающих равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением устанавливаются при помощи:
справки о регистрации по месту жительства и составе семьи;
документов регистрационного учета по месту жительства ( например, заявление о регистрации и согласии на его вселение);
свидетельских показаний и т.д.
В случае выезда нанимателя или члена его семьи из занимаемого ими жилого помещения заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании выбывшего утратившим право пользования жилым помещением.
По делам о признании нанимателя ( члена его семьи) утратившим право пользования жилым помещением доказываются следующие факты:
заключение договора социального найма жилого помещения ( ст. 674 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ);
вселение истца в спорное жилое помещение в установленном порядке и фактическое проживание в нем ( ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ);
круг лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, и их письменное согласие на его вселение ( ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ). Не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем и при вселении несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи;
условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением ( ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ). Не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем, а также при вселении несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи;
выезд ответчика на постоянное жительство в другое место ( ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ);
обстоятельства, свидетельствующие об отказе ответчика от права пользования спорным жилым помещением, а также об обратном ( ст. 153, 154, 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ), как-то :
неисполнение обязанностей, вытекающих из договора социального найма, например отказ от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
временный выезд из спорного жилого помещения на время выполнения работы и т.д.
Требуются доказательства:
заключения договора социального найма жилого помещения;
факта вселения истца в спорное жилое помещение и фактического проживания в нем;
круга лиц, обладающих равными с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением те же, что и по предыдущей категории дел.
Выезд ответчика на постоянное жительство в другое место и обстоятельства, свидетельствующие о его отказе от права пользования спорным жилым помещением, доказываются при помощи:
справок о регистрации по месту жительства и составе семьи по новому месту жительства;
заявления ответчика о снятии с регистрационного учета ( выписке) и о постановке на такой учет ( прописке), листка убытия;
документов о внесении квартплаты и коммунальных платежей;
справки из военкомата о снятии и постановке на воинский учет;
акта о непроживании ответчика в спорном жилом помещении и об отсутствии его вещей в нем, составленного с участием представителя жилищно-эксплуатационной организации, соседей, иных лиц;
свидетельских показаний и т.д.
На вынужденный характер выезда ответчика на постоянное жительство в другое место могут указывать:
свидетельство о расторжении брака;
акт о препятствии в проживании ответчика в спорном жилом помещении;
свидетельские показания и т.д.
Достаточно часто после расторжения брака возникает необходимость в принудительном обмене. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке ( п. 3 ст. 72 ЖК РФ). Конечно, при этом должны учитываться заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах ( п. 2 ст. 72 ЖК РФ).
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если ( ст. 73 ЖК РФ):
к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и ( или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний ( см. Конечно, подп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).
Подлежат доказыванию следующие факты:
поскольку принудительный обмен возможен только в отношении жилых помещений, занимаемых по договору социального найма ( ст. 72 ЖК РФ), то жилые помещения, предлагаемые для обмена, должны соответствовать понятию жилого помещения, данному в ст. 15, 16 ЖК РФ;
жилое помещение, предлагаемое для обмена, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства ( ст. 15 ЖК РФ);
наличие или отсутствие условий, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается;
соблюдены ли законные интересы граждан, проживающих в данных жилых помещениях ( п. 3 ст. 72 ЖК РФ);
на самом ли деле имеется спор между членами семьи и нанимателем жилого помещения ( п. 3 ст. 72 ЖК РФ);
проживают ли в жилом помещении несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, необходимо ли согласие на обмен органа опеки и попечительства ( п. 4 ст. 72 ЖК РФ);
варианты обмена и их соответствие интересам обменивающихся сторон;
состав лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, и т.д.
Могут потребоваться следующие доказательства:
решение о предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования, принятые органом местного самоуправления, либо ордер как основание для вселения по договору социального найма до введения в действие нового ЖК РФ в отношении занимаемых жилых помещений на спорное жилое помещение и на жилое помещение, предназначенное для обмена;
выписки из домовых книг относительно спорного жилого помещения, а также жилого помещения, предназначенного для обмена;
копии лицевых счетов по спорному жилью и по жилому помещению, предназначенному для обмена;
согласие в письменной форме наймодателя жилого помещения на обмен ( п. 1 ст. 72 ЖК РФ);
варианты обмена;
доказательства того, что ответчику ( ответчикам) предлагались варианты обмена, и он отказался от них;
сведения о состоянии жилого помещения;
доказательства, подтверждающие необходимость обмена;
заявление нанимателей, проживающих в жилом помещении, с которыми планируется принудительный обмен, по варианту обмена и их согласие на обмен;
письменное согласие органов опеки и попечительства на обмен, если в обмениваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, и т.д.
Автор: А.Н. Тарасенкова
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
