Двадцать второго декабря 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон N 188-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование жилищных отношений. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.
Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Конечно, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Следовательно, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Конечно, подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера. В настоящей статье мы попытаемся изложить некоторые из них.
Необходимо отметить, (подробнее в материалах сайта) что в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме. Конечно, при распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество. Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат.
Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.
Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.
В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности.
Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нам кажется, соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.
Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно.
Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.
При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, (подробнее в материалах сайта) например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.
В ситуации нестабильности рынка недвижимости правило, установленное п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, еще более затрудняет гражданский оборот, поскольку собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца.
Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности.
В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Следовательно, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В данной ситуации на собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки. Конечно, получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что является недопустимым в демократическом правовом государстве и напрямую противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.
Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, (подробнее в материалах сайта) а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки. Нам кажется, следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. Конечно, помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.
В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.
Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела. Однако, несомненно в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, (подробнее в материалах сайта) и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным.
Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.
На наш взгляд, закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации.
В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако, несомненно право собственности, закрепленное в ст. 35 Конституции Российской Федерации, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах. Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.
Согласно общеправовому принципу, закрепленному в ст. 19 Конституции Российской Федерации, все равны перед законом и судом. Однако, несомненно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.
На наш взгляд, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации. В.В. ВАСЬКИН, Р.Р. МУСТАФИН
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
