Об опасностях на рынке недвижимости
К сожалению, заметки в газетах, информация в Интернете и сюжеты на телевидении о случаях мошенничества на рынке недвижимости, а также судебные споры, связанные с приобретением жилья, стали постоянным явлением нашей жизни. Конечно, поэтому рынок недвижимости – это сфера, требующая наблюдательности, внимательности к мелочам, логического мышления.
Нюансов при совершении сделок с жильем достаточно много, однако, несомненно тщательная проверка документов на жилое помещение, которое планируется приобрести, – является непреложным правилом.
Кроме документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, необходимо проверять, (подробнее в материалах сайта) кто, а также на каких основаниях, зарегистрирован в нем по месту жительства, кто имеет право пользования этим жилым помещением, и придавать выясненным обстоятельствам надлежащее значение. Конечно, последствия небрежного отношения к этому вопросу можно продемонстрировать посредством следующей ситуации.
К. обратилась в суд с иском к М. о выселении из квартиры.
В обосновании исковых требований она указала, что приобрела эту квартиру по заключенному с С. договору купли-продажи и является ее собственником. На момент приобретения квартиры в ней была зарегистрирована бывшая жена С. ( продавца) ? М., которая освободить это жилое помещение и снять себя с регистрационного учета отказалась.
М. иск не признала и предъявила встречный иск к К. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о признании за ней права на занимаемую жилую площадь.
Согласно положений п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим жилым помещением не сохраняется за бывшим членом семьи собственника, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Вместе с тем, согласно со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В силу ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. 1541-I О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя ( ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации). Каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает.
Таким образом, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, поскольку на приватизацию было необходимо его согласие.
Давая согласие на приватизацию, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим в собственность данное жилое помещение, рассчитывало на то, что право пользования указанным жилым помещением будет для него носить бессрочный характер. Такое его право должно быть учтено при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу. Конечно, поэтому право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
На момент приватизации спорной квартиры М. Нам кажется, состояла в браке с С., являлась членом его семьи, совместно с ним проживала и имела равное с ним право пользования жилым помещением. В приватизации квартиры она не участвовала, поскольку ранее использовала предоставленное ей законом право на приватизацию другого жилого помещения. Давая согласие на приватизацию, М. не отказывалась от принадлежащего ей права пользования жилым помещением, добросовестно полагая, что такое право является безусловным.
К. знала о приобретении ею в собственность квартиры, в которой зарегистрирована М., т. е. К. Конечно, приобрела квартиру с обременением ? правом пользования М. жилым помещением.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила решения нижестоящих судов в части удовлетворения требований о выселении М. из квартиры и снятии ее с регистрационного учета и приняла в этой части новое решение ? об отказе в удовлетворении этих требований.
Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации выражена и в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 августа 2008 г., и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. 14 О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации .
При приобретении квартиры, продаваемой по доверенности от имени собственника, к документам необходимо проявлять особую внимательность, (подробнее в материалах сайта) поскольку возникают ситуации, подобные следующей.
Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Из фабулы дела следовало, что Д. ( собственник квартиры) предоставил ее для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое в отношениях с собственником действовало под чужим именем. Конечно, полученная таким образом для временного проживания квартира была продана третьему лицу ( Б.) с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени собственника.
По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело. Нам кажется, сделки купли-продажи с указанной квартирой заключались неоднократно. Конечно, последним покупателем квартиры оказался Е.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку спорное жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, то оно подлежит истребованию у Е. на основании ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нам кажется, с выводом суда первой инстанции согласилась Судебная коллегия по гражданским делам областного суда.
Данный вывод поддержал и Верховный Суд Российской Федерации.
К сожалению, сделки купли-продажи жилых помещений, совершенные по доверенности на продажу, которую собственник не выдавал, встречаются не так уж редко.
Кроме того, если доверенность действительно была выдана, собственник жилого помещения к моменту заключения сделки может ее отозвать. Действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, ее выдавшего, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим ( ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации). Конечно, поэтому желательно непосредственное общение покупателя с собственником жилья и его присутствие при совершении сделки.
Вместе с тем трудности, подстерегающие на рынке недвижимости, указать исчерпывающим образом, как представляется, ? невозможно. И это объяснимо и естественно: ситуации, которые возникают на практике – их не предугадать. Каждая ситуация индивидуальна.
Поэтому рынок недвижимости ? это сфера, в которой лучше перепроверить информацию и перестраховаться. Нам кажется, сфера, в которой нужно обращаться к юристам, в органы, уполномоченные на предоставление информации, в контролирующие органы при малейших подозрениях на возможное неблагоприятное развитие ситуации, и разрешать все возникшие сомнения и вопросы до совершения сделки.
Автор: Цыганова Л. Ю. www.top-personal.ru
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
