Договор долевого участия в строительстве — один из наиболее распространенных в настоящее время. Конечно, подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Вместе с тем такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. В этих условиях анализ и обобщение судебной практики по данному вопросу приобретает особенную значимость. Квалификация договора Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне ( дольщику), который, в свою очередь, (подробнее в материалах сайта) обязан осуществить финансирование строительства. Конечно, преобладающей чертой данного договора является обменный, встречный характер, дольщик как бы выступает в роли покупателя профинансированной им доли. Однако, несомненно рассматривать договор долевого участия в строительстве как разновидность договора купли-продажи нельзя по следующим соображениям. Различия в договорах купли-продажи недвижимости и долевого участия в строительстве заключаются, во-первых, в предмете. Конечно, при заключении договора долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует. Конечно, поэтому предмет договора долевого участия может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками, в то время как предметом договора купли-продажи недвижимости может выступать только индивидуально-определенная вещь ( ст.554 ГК РФ). Для договоров, в которых его предметом выступает объект недвижимости, согласование условия о нем имеет свои особенности, обусловленные тем, что любой объект недвижимости так или иначе уникален ( даже в случаях типового проектирования жилых домов). В силу этого выполнение требований ст.554 ГК РФ о точном указании предмета во многих случаях является затруднительным. Более того, в процессе строительства возможны различные перепланировки, в результате которых могут быть изменены основные характеристики предмета договора о долевом участии. Во-вторых, по договору купли-продажи осуществляется переход права собственности от одного лица другому и соответственно он является производным способом приобретения права собственности. Договор же долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права. Такого права лишен и заказчик, заключивший договор строительного подряда. Конечно, примером может служить рассмотренное ФАС СЗО дело N А56-27100/00. ФГУП Управление специального строительства по территории N 3 ( далее — ФГУП) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО Торговый двор о взыскании задолженности за выполненные работы по договору подряда, долга по коммерческому кредиту, процентов за пользование коммерческим кредитом, неустойки по коммерческому кредиту и штрафа за просрочку оплаты выполненных работ. ЗАО Торговый двор предъявило встречный иск о взыскании убытков в виде неполученных доходов в связи с нарушением истцом сроков окончания строительства, штрафов за задержку строительства, устранения дефектов и за задержку освобождения строительной площадки. Встречный иск судом первой и апелляционной инстанций был удовлетворен в части взыскания убытков. Отменяя в этой части судебные акты, суд кассационной инстанции исходил из следующего. В качестве доказательств таких убытков ЗАО Торговый двор представило договоры аренды площадей, являвшихся предметом договора подряда, по которым ответчик не получил доходов. Однако, несомненно в силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику. Договоры аренды заключены в период действия договора подряда, когда право собственности на помещения у ЗАО Торговый двор еще не возникло. Конечно, право собственности на объект возникло у ответчика с даты его регистрации — с 17.10.2000. Нам кажется, следовательно, договоры аренды, представленные ответчиком, не могут являться надлежащими доказательствами, как того требует ст.52 АПК РФ, и не подтверждают наличие тех убытков, которые просило взыскать ЗАО Торговый двор . Указанные договоры аренды не зарегистрированы, хотя срок, на который они заключались (5 лет), требует регистрации таких договоров согласно ст.651 ГК РФ. Регистрация предварительного договора аренды не требуется, однако, несомненно представленные договоры не отвечают требованиям, предъявляемым ст.429 ГК РФ. Конечно, применение судом первой инстанции ст.6 Закона РСФСР Об инвестиционной деятельности в РСФСР в качестве обоснования права ЗАО Торговый двор распорядиться объектом инвестиций путем заключения договоров аренды суд кассационной инстанции признал неправомерным. Инвесторам принадлежат права владения, пользования и распоряжения результатами инвестиций. В данном случае такой результат в виде построенного здания возникает лишь после регистрации прав на него. Уступка права требования На примере данного дела следует обратить внимание на соотношение законодательства об инвестиционной деятельности с ГК РФ. Так, ст.6 Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 Об инвестиционной деятельности в РСФСР гарантирует инвесторам права владения, пользования и распоряжения результатами инвестиций ( в Законе РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений имеется аналогичная норма). Конечно, поскольку такими результатами являются объекты недвижимости, то их правовой режим регламентирован в ГК РФ. В частности, в соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Может ли инвестор на стадии строительства ( то есть до момента регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости) каким-либо образом распоряжаться объектом инвестиций? На практике в ходе строительства инвестор распоряжается объектом инвестиций, как правило, путем отчуждения имущественных прав ( права требования доли в инвестиционном проекте ( договор цессии). Законодатель учел потребности действительности и в Законе РФ об инвестиционной деятельности предусмотрел право инвесторов на передачу по договору и ( или) контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации ( ст.6). Таким образом, права по договору долевого участия в строительстве могут быть переданы дольщиком другому лицу, в том числе на основании договора об уступке права требования. Однако, несомненно не секрет, что во многих случаях договор долевого участия в строительстве и инвестиционный договор признаются договорами простого товарищества. Возникает вопрос: можно ли уступить права требования, вытекающие из договора простого товарищества, в том числе без согласия остальных участников товарищества? Обратимся к постановлению Президиума ВАС РФ от 19.12.2000 N 4131/00. ОАО Автомобилист обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО Людиновопромстрой и ООО Старт об обязании передать 2-комнатную квартиру N 16 в строящемся доме в счет исполнения обязательств по договору от 28.11.98 и дополнительному соглашению к нему от 04.12.98, заключенному между ответчиками. До принятия решения истец отказался от иска к ОАО Людиновопромстрой , поскольку спорной квартирой распоряжается ООО Старт . Оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об удовлетворении иска, Президиум ВАС РФ исходил из следующего. Между ОАО Людиновопромстрой и ООО Старт заключен договор о совместной деятельности от 23.05.95 по строительству жилого дома, по условиям которого ОАО Людиновопромстрой осуществляет функции заказчика и подрядчика, а ООО Старт — функции инвестора. В соответствии с условиями договора ОАО Людиновопромстрой финансирует строительство выделенной ему доли — пяти квартир. Дополнительным соглашением от 28.12.98 к договору стороны предусмотрели финансирование и выделение шести квартир. Общее собрание участников строительства жилого дома 10.03.96 определило номера шести квартир, подлежащих оплате обществом Людиновопромстрой , в число которых вошла и спорная квартира N 16. В дальнейшем, учитывая фактический размер инвестиций общества Людиновопромстрой в строительство жилого дома, ООО Старт письмом от 08.12.97 сообщило заказчику об уменьшении доли выделяемых ему квартир до трех ( в том числе и квартиры N 16). Между тем ОАО Людиновопромстрой заключило с АООТ Автомобилист договор от 28.11.96, по которому обязалось выделить последнему по окончании строительства жилого дома 2-комнатную квартиру N 32, в дальнейшем изменив ее на квартиру N 16. ОАО Автомобилист полностью исполнило обязательство по договору от 28.11.96 и уплатило согласованную стоимость квартиры. ОАО Людиновопромстрой письмом сообщило ООО Старт об уступке причитающейся ему квартиры N 16 обществу Автомобилист . Несоблюдение обществами Автомобилист и Людиновопромстрой формы уступки права требования, как посчитал Президиум ВАС РФ, не влечет ее недействительности. Конечно, поскольку ООО Старт не отрицает наличие у него обязательств по передаче квартиры N 16 обществу Людиновопромстрой , а последнее подтверждает возмездную уступку права на эту квартиру обществу Автомобилист письменными доказательствами, по мнению Президиума, у кассационной инстанции не было оснований для отказа в удовлетворении иска. Нам кажется, ссылку суда кассационной инстанции на незавершенность строительства жилого дома, в силу чего не имеется оснований для передачи спорной квартиры истцу, Президиум ВАС РФ признал неправомерной, так как общестроительные работы завершены, а выполнение отделочных работ согласно решению общего собрания участников строительства данного дома должно осуществляться дольщиками индивидуально. На примере данного дела можно сделать вывод о том, что договор уступки требования может быть заключен без согласия застройщика, если первоначальный дольщик ( цедент) исполнил свои обязательства перед ним. Если на момент заключения договора уступки права требования цедент не выполнил свои обязательства по договору на строительство жилого дома, то речь может идти не о договоре уступки права требования, а о договоре на продолжение строительства жилого дома ( хотя данная разновидность договора прямо законом не предусмотрена). К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ при рассмотрении дела N 7149/00. ЗАО Тюменьмонтажсантехкомплект обратилось в арбитражный суд с иском к ООО Сибтрансмеханизация о расторжении договора в связи с невыполнением ответчиком договорных обязательств. Конечно, президиум ВАС РФ, оставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, исходил из того, что суд правомерно признал действительным договор на продолжение строительства жилого дома. Между ЗАО Тюменьмонтажсантехкомплект , ООО Строительная фирма Жилье-Север и ТОО Фирма ТОИР был заключен договор на строительство жилого дома, согласно которому ЗАО Тюменьмонтажсантехкомплект обязалось выполнить работы на общую сумму 451 тыс. рублей. Этим же договором последнему было предоставлено право уступить свою долю полностью или ее часть другим лицам. Конечно, по договору от 21.03.98 ЗАО Тюменьмонтажсантехкомплект передало ООО Сибтрансмеханизация право требования по договору от 20.11.97 на долю, соответствующую 3-комнатной квартире в строящемся доме. Конечно, по этому договору ООО Сибтрансмеханизация должно было перечислить ЗАО Тюменьмонтажсантехкомплект 451 тыс. рублей. На момент заключения договора от 21.03.98 ЗАО Тюменьмонтажсантехкомплект не выполнило полностью свои обязательства по договору строительства жилого дома, поэтому договор от 21.03.98 предусматривал передачу 3-комнатной квартиры ООО Сибтрансмеханизация при условии выполнения акционерным обществом всего объема работ по договору о строительстве жилого дома. Нам кажется, судом установлено, что ЗАО Тюменьмонтажсантехкомплект к декабрю 1999 года полностью выполнило свои обязательства по договору строительства жилого дома от 20.11.97, а также установлено и выполнение ООО Сибтрансмеханизация своих обязательств по договору от 21.03.98. Конечно, при указанных обстоятельствах Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что договор от 21.03.98 заключен на продолжение строительства жилого дома и оснований для его расторжения не имеется. Вывод кассационной инстанции о том, что упомянутый договор является договором уступки права требования, Президиум ВАС РФ признал ошибочным. Конечно, по договору долевого участия дольщик обязан профинансировать строительство объекта полностью или в какой-то части до момента передачи ему доли, поскольку именно эти средства являются одним из ов финансирования строительства и, следовательно, самой возможности осуществления строительства, в отличие от условий оплаты по договору купли-продажи, которые не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению объекта недвижимости. Это третье отличие договоров долевого участия в строительстве от договоров купли-продажи недвижимости. Регистрация договора Подводя итог вышесказанному, к договору долевого участия в строительстве не применимы положения главы 30 ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу, в частности, требования о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Регистрация права на долю в инвестиционном проекте не предусмотрена частью первой ст.131 ГК РФ. К такому выводу пришел Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области при рассмотрении дела N А56-2044/00. Между ЗАО Фирма РКГ и ЗАО Петроцемент заключено два договора о долевом участии в строительстве жилого дома на 35 квартир с указанием их номеров и характеристик. В соответствии с условиями договоров расчет за долевое участие ЗАО Петроцемент производит поставкой своей продукции. Выполнив свои обязательства в полном объеме, ЗАО Петроцемент на основании договора цессии уступило ТОО Фирма Элита право требования от ЗАО Фирма РКГ выполнения обязательств по договорам о долевом участии в строительстве. ТОО Фирма Элита , в свою очередь, (подробнее в материалах сайта) уступило это право ООО Консультационно-аналитический финансовый центр , которое и обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО Фирма РКГ о признании права собственности на долю в инвестиционном объекте — жилом доме. Исковые требования удовлетворены во всех трех инстанциях. Нам кажется, суд отклонил довод ответчика о недействительности договора цессии из-за отсутствия его государственной регистрации исходя из следующего. В соответствии с частью 2 ст.389 ГК РФ требование о государственной регистрации распространяется только на уступку по сделке, требующей ее. Регистрация права на долю в инвестиционном объекте не предусмотрена частью 1 ст.131 ГК РФ. Нормы главы 55 ГК РФ, регулирующей деятельность простого товарищества, также не предполагают государственной регистрации договоров простого товарищества, какими в своем большинстве являются договоры о долевом участии в строительстве. Регистрация права на долю в общей долевой собственности согласно ст.24 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правом, а не обязанностью собственника доли. Особенность данного дела заключается в том, что предъявлен иск о признании права собственности на долю в инвестиционном объекте — жилом доме и в обоснование права собственности истец ссылается на договор уступки права требования выполнения обязательств по договорам о долевом участии в строительстве. Насколько правомерны эти требования? Отказывая ЗАО РКГ в принесении протеста на указанные судебные акты, заместитель Председателя ВАС РФ указал, что право собственности в силу ст.218 ГК РФ может быть приобретено на основании договора, факт наличия которого между ЗАО РКГ и ООО Консультационно-аналитический финансовый центр установлен при судебном разбирательстве. В данном случае таким договором является договор уступки права требования. Конечно, представляется правомерной трактовка данной позиции как возможности на основе системы договоров — инвестиционного ( долевого участия) и последующих договоров цессии передачи не только обязательственного права — права требования ( передачи квартиры, квадратных метров, доли), но и права собственности — вещного права на долю объекта строительства в натуре. Долевое участие как смешанный договор Рассмотрим более подробно, что же из себя представляет договор долевого участия в строительстве. Указанный договор является формой инвестиционной деятельности, субъектами которой являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, доверительного управления, договора простого товарищества ( договора о совместной деятельности). Общим для всех них является то, что они регулируют инвестиционную деятельность. Нам кажется, следует отметить, (подробнее в материалах сайта) что в большинстве случаев договор долевого участия в строительстве рассматривается судами как договор о совместной деятельности ( простого товарищества). Возникают вопросы: может ли быть участником такого договора физическое лицо, исходя из того, что чаще всего участие гражданина в строительстве ограничивается простым внесением денежных сумм застройщику и, как правило, личного участия в строительстве гражданин не принимает; какие договорные отношения достаточны для признания лица включенным ( принятым) в простое товарищество; необходимо ли согласие остальных участников инвестиционной деятельности на включение нового лица в состав простого товарищества? Субъекту инвестиционной деятельности не запрещено совмещать функции двух и более субъектов предпринимательской деятельности. Конечно, по договору строительного подряда подрядчик создает объект и передает его заказчику ( ст.753 ГК РФ). На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта. В тех случаях, когда подрядчик осуществляет строительство с целью получения в собственность определенных помещений, между застройщиком и подрядчиком может быть заключен не только договор строительного подряда, но и договор простого товарищества. Иногда заказчик, не имея соответствующих денежных средств для оплаты выполненных подрядчиком работ, предлагает ему в качестве оплаты принять помещения в строящемся объекте. В подобной ситуации стороны заключают договор долевого участия в строительстве, в котором указывают, что в счет оплаты капитального строительства подрядчику передаются соответствующие помещения. Конечно, представляется, что такая разновидность договора долевого участия не может быть признана договором простого товарищества, так как подрядчик претендует лишь на эквивалентную оплату своих услуг, и в силу недостатка денежных средств, неразвитости системы кредитования вынужден согласиться на оплату натурой , в дальнейшем реализуя полученные помещения. Как правило, особенность таких договоров заключается в следующем: между заказчиком и подрядчиком заключается договор подряда, по условиям которого расчет с подрядчиком за выполненные им работы ( возмещение ранее вложенных средств) производится по окончании строительства в виде долевой собственности на построенный объект строительства. Автор статьи: Н. Марьянкова, : эж-ЮРИСТ , N 1, январь 2003 г.
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
