Риски в сфере рынка недвижимости
Какие существуют потенциальные риски в сфере рынка недвижимости? Назовите самые распространенные мошеннические схемы.
Илона Терещенко, заместитель председателя коллегии адвокатов ПРОФЕССИОНАЛ , адвокат
Мошеннические схемы возможны там и тогда, где гражданин либо в силу своей юридической безграмотности, либо из-за самонадеянности вступает в доверительные отношения со своим оппонентом.
Я рассмотрю лишь один аспект мошеннических схем и действий — при соинвестировании строительства недвижимости.
Как правило, соинвестор привлекается, когда определенная часть здания уже построена, минимум один-два этажа.
Организация, привлекающая денежные средства, выкладывает перед гражданином, желающим приобрести себе квартиру в данном доме, все необходимые документы. Как правило, это и красиво оформленный проект будущего дома, и договор аренды земли, выделенной под застройку, и т.д. Все указанные документы оформлены на предприятие Заказчика, который после окончания строительства становится собственником данного объекта застройки. Гражданин, все это изучив, не видит никакого подвоха и приступает к заключению договора.
В документах действительно нет никакого подвоха, и, как правило, они совершенно нормальные и полностью соответствуют закону, но вот договор, который предлагают заключить гражданину, имеет один маленький и с виду тоже вполне законный нюанс.
Договор с гражданином почему-то всегда заключает совершенно иное юридическое лицо, не то, которое значилось в представленных гражданину документах, а подписывает договор всегда либо заместитель директора, либо агент, действующий по доверенности от имени руководителя своего предприятия. Конечно, предприятие тоже действует в рамках какого-нибудь договора поручения, заключенного с Заказчиком данного объекта недвижимости.
Более осмотрительный гражданин потребует как минимум эту доверенность почитать, (подробнее в материалах сайта) а иногда и сам договор, в рамках которых действуют лица, собирающиеся заключить договор. Менее осмотрительный не сделает и этого, удовлетворившись представленными документами по строительству.
Заключив договор и внеся предоплату, а она, как правило, составляет 50–70%, а иногда и больше ( размер может варьироваться и зависит от степени завершенности строительства), расслабляется и ждет окончания стройки.
Стройка на самом деле идет к завершению, дом к сдаче в эксплуатацию, и тут начинается самое интересное. Гражданина приглашают в ту организацию, с которой он заключил договор, и сообщают, что его будущая квартира имеет, ну, скажем, большую площадь по сравнению с запланированной, за что ему, разумеется, нужно доплатить, (подробнее в материалах сайта) и эта стоимость в разы больше, чем стоимость квадратного метра, указанного при заключении договора.
Гражданин начинает возмущаться, угрожать расторгнуть договор с возвратом всех денег, и вот тут он узнает, что по договору, который он заключил, он не только не получит квартиру, но и не сможет вернуть свои деньги. А квартира, о которой он мечтал и за которую внес предоплату, будет продана законным собственником, в нашем случае Заказчиком, иному лицу, потому что Заказчик о существовании нашего гражданина знать не знает, денег от него никогда не получал и никаких юридических обязательств перед ним не имеет.
Как же такое возможно?
Выше я говорила о том, что более осмотрительный гражданин хотя бы почитает ту самую доверенность и тот самый договор поручения, на основании которых действует предприятие, заключившее с гражданином договор соинвестирования.
Как правило, подобные договоры поручения носят формальный характер, фирме поручается только подыскание будущих соинвесторов, проведение с ними переговоров, разработка проектов будущих договоров для привлечения денежных средств, необходимых для окончания строительства дома.
Таким образом, фирма-посредник может совершать только эти действия, сама она не имеет права заключать с гражданином договор на привлечение денежных средств и уж тем более принимать от гражданина денежные средства или векселя банка.
С самой фирмой-посредником, с которой гражданин заключил договор соинвестирования, тоже не все просто, поскольку директор, выдавая доверенность на своего зама или агента, или менеджера и т.д., указывает в ней, что уполномочивает данное лицо заключать от имени предприятия хозяйственные договоры в рамках устава данного общества. Уставный фонд общества, как правило, гораздо меньше, чем сумма привлеченных денежных средств, а следовательно, чтобы заключить подобный договор, нужно получить разрешение общего собрания участников либо акционеров общества, чего, естественно, никто никогда не делал. И вот тогда директор фирмы-посредника разводит перед гражданином руками и указывает ему на дверь, (подробнее в материалах сайта) сообщая, что с кем, мол, договор заключал, кому деньги давал, с того квартиру и спрашивай, он же пусть и деньги возвращает, коли гражданин дополнительных затрат нести не желает ( квартира-то по факту больше получилась).
В результате данной схемы гражданин остается без денег, без квартиры, без права предъявить претензию Заказчику застройки объекта недвижимости, да и самой фирме-посреднику.
Ему остается лишь уповать на наши правоохранительные органы, что они разыщут и привлекут к ответственности тех, с кем он конкретно заключал договор и кому передавал деньги либо вексельные обязательства банка.
Единственный способ не попасть в подобную ситуацию — это не заключать поспешных сделок с фирмами-посредниками, не воспринимать так часто используемые призывы, что вот последний раз в этом сезоне такие цены, дом почти построен, спешите делать взносы!
Не стоит надеяться на честность и порядочность фирмы-посредника, просто, прежде чем с кем-то заключать договор и избавляться от своих кровных, я полагаю, нужно обратиться к специалисту — адвокату, юристу, который не заинтересован в исходе данной сделки, сможет внимательно изучить все документы, откроет гражданину глаза и убережет его от опрометчивых действий.
Автор: Интервью с Терещенко И. В. Интервьюер Кульпин Ф. www.top-personal.ru
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
