Особенности приобретения заграничной недвижимости
Последнее время все большую популярность у россиян приобретает покупка недвижимости за границей. Обладая солидным банковским счетом и приняв окончательное решение стать хозяином английского замка или виллы на океанском побережье, возникает вопрос, каким образом это делается, куда обращаться и с чего начать? Ведь в каждой стране свои особенности процедуры приобретения недвижимости, речь о которых и пойдет в этой статье.
США
Законодательство США не ограничивает приобретение любой недвижимости иностранными гражданами. Но к кому же обратиться? В этом поможет риэлтор, выбрать которого можно еще в России либо непосредственно в Америке. Конечно, на свой страх и риск сделку можно провести напрямую с продавцом, но лучше все же воспользоваться услугами профессионала, закрепив обязательства договором. Определившись с требованиями к недвижимости и всеми деталями, покупателя могут пригласить в ознакомительный тур от нескольких дней до недели. В среднем его стоимость составляет 1–3 тысячи долларов, которые в случае совершения сделки обычно включаются в стоимость недвижимости. Если визит в Соединенные Штаты специально для покупки в планы покупателя не входит, сделку можно провести и дистанционно, оформив в американском посольстве доверенность на уполномоченного риэлтора. Деньги нужно переводить на так называемый трастовый счет, с которого они поступят продавцу. Риски практически сведены к нулю, если пользоваться услугами лицензированного риэлтора, дорожащего своей лицензией. Не приезжая в США, дистанционно можно даже получить ипотеку, используя российский счет в международном банке.
Австралия
В Австралии операции с недвижимостью осуществляются, как правило, при посредничестве многочисленных агентств, оказывающих широкий спектр услуг. Конечно, по австралийским законам не каждый риэлтор имеет право заниматься торговлей недвижимостью. Это может делать только специально аттестованный агент с лицензией, для получения которой необходимо окончить соответствующий институт, после чего успешно отработать как минимум два года под началом более опытного наставника, уже имеющего лицензию. Нам кажется, стоимость услуг по оформлению покупки включает налоги, страховку, гербовый сбор и пр. В сумме это составляет, как правило, около 9–10% от стоимости недвижимости. Обычно процесс покупки занимает от 4 до 12 недель.
ОАЭ
Покупка недвижимости в Эмиратах проще, чем во многих странах. Чаще всего она совершается на стадии строительства, которое обычно длится около двух лет. Вносится 10–20% от полной стоимости, и объект закрепляется за клиентом. В стране распространена система, по которой 10% от стоимости инвестор платит при резервировании, еще столько же через 3 месяца, а затем каждые 4 месяца по 10%. Для дополнительной гарантии покупатель всегда может прибегнуть к услугам юристов. Конечно, полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в 3–4 тысячи долларов. За использование банковского счета юридической фирмы, в случае если клиент не желает переводить деньги на счет риэлтора, необходимо оплатить сумму до тысячи долларов. Большой плюс для иностранных инвесторов: покупка недвижимости в ОАЭ не облагается какими-либо налогами.
Франция
Первый шаг по юридическому оформлению покупки недвижимости во Франции — заключение официального соглашения между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive ( если оно заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente ( если составлено через нотариуса). Конечно, подписывая этот документ, покупатель выплачивает задаток, составляющий минимум 10% от стоимости объекта недвижимости. Конечно, по закону задаток возвращается в течение 7 дней, если покупатель отказывается от покупки. В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. Конечно, после подписания в течение 30–90 дней объект должен быть изучен на предмет юридической чистоты и всевозможных недостатков. За это время покупатель должен позаботиться об оплате. Нам кажется, следующий шаг — подписание заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, после чего нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает покупателю ключи.
Новый собственник обязан застраховать свою недвижимость, (подробнее в материалах сайта) а также оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют около 7–8% от стоимости объекта.
Великобритания
Выбрав дом своей мечты на туманном Альбионе, покупатель делает предложение о покупке и начинает переговоры о цене, исходя из рыночной ситуации. Как только этот вопрос принципиально решен, адвокаты продавца и покупателя приступают к составлению контракта, одновременно рассылая запросы в различные инстанции для сбора информации о планах дальнейшего строительства в микрорайоне, развитии инфраструктуры, транспортного сообщения и т.д. Нелишней будет оценка покупаемого объекта независимым инженером-оценщиком, стоимость услуг которого варьирует от 500 до 1,500 фунтов стерлингов. Здесь главная задача — выяснение технического состояния объекта, особенно при покупке дома. Традиционно оценщики немного занижают стоимость, (подробнее в материалах сайта) однако, несомненно их рекомендации и мнение о техническом состоянии могут быть существенным козырем в руках покупателя при дальнейших переговорах о цене, которая может меняться вплоть до обмена контрактами. В определенное время адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит, обычно на 10% от стоимости объекта. Одновременно адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. Нам кажется, с этого момента контракт вступает в юридическую силу. В договоре устанавливается дата окончания сделки, то есть официального вступления покупателя в права собственника. Иногда обмен контрактами и окончание сделки происходят в один день. В день окончания сделки покупатель получает ключи от своего нового жилища, а продавец к этому моменту обязан полностью освободить помещение. Юристы предоставляют в государственный реестр документ, подтверждающий изменение владельца объекта. Завершение сделки происходит, когда не только оформлены все соответствующие документы, но и получены все платежи на счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, то есть изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца. В этот же момент нужно оплатить гербовый сбор или налог на приобретение недвижимости, который составляет от 1 до 4%. Конечно, при покупке британской недвижимости также необходимо иметь документы о происхождении денег.
Германия
Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо без ограничений для иностранцев.
Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch ), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем, о стоимости, точной площади земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.
На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр. Конечно, продать недвижимость может только хозяин или лицо, назначенное им по доверенности, заверенной нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату. Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.
После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности, указываются условия и форма оплаты. Контракта подписывается у государственного нотариуса, при этом покупатель вносит задаток. Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом. Нотариус проверяет приобретаемый объект на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона ( комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. Конечно, покупатель становится собственником после подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100%-ной оплаты.
Испания
Так же как и в Германии, в Испании вся недвижимость регистрируется в регистре собственности, где можно получить любую информацию об интересуемом объекте. Конечно, правом продажи испанской недвижимости наделен только сам владелец или доверенное лицо на основании заверения нотариуса. Обычно в их роли выступают агентства, информация о которых также хранится в регистре, где, если возникли сомнения, можно получить документ Нота простая информационная . Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них. Конечно, после выбора подходящего объекта и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором в том числе указываются условия и способ оплаты. Конечно, принято, что при его подписании покупатель выплачивает около 10% от стоимости объекта, после чего недвижимость резервируется за покупателем. Конечно, после заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый идентификационный номер иностранца, чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи — эскритура. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании эскритуры, после чего покупатель становится полноправным владельцем.
Для снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой недвижимости, в Испании широко практикуется официальное декларирование в эскритуре стоимости, заниженной на 10–20% от реальной цены. Но это чревато возникновением юридических проблем при последующей перепродаже объекта.
Таиланд
Иностранные граждане могут свободно приобретать квартиры в кондоминиумах, а на покупку земельных участков и домов установлены ограничения. Конечно, по законодательству Таиланда иностранцы не могут владеть землей, ее можно только оформить в долгосрочную аренду либо зарегистрировать на юридическое лицо. Конечно, покупая квартиру, иностранец получает право пользования прилегающей землей, парковкой, бассейном, садом. Единственная особенность, (подробнее в материалах сайта) установленная законом в 1974 году, — иностранным гражданам может принадлежать не более 49% многоквартирного дома, а остальная часть — тайским гражданам и компаниям, зарегистрированным в Таиланде.
Агентство, занимающееся тайской недвижимостью, может находиться как непосредственно в Таиланде, так и в России, являясь филиалом тайской компании либо самостоятельной российской фирмой, продающей недвижимость через зарубежных партнеров. Конечно, проверить надежность таиландского агентства можно, например, запросив регистрационные документы на компанию и разрешение на работу. Лицензии на риэлторскую деятельность как таковой в Таиланде нет. Для потенциальных покупателей предлагается ознакомительный тур от одного до пяти дней. Конечно, при желании сделку можно провести удаленно. Вся процедура проходит под юридическим контролем компании-продавца. Для связи с агентством и подписания документов покупателю потребуется электронная почта и услуги экспресс-почты. Из документов для проведения сделки нужен только загранпаспорт. Конечно, после выбора объекта нужно получить в тайском банке специальную справку, подтверждающую перевод иностранных инвестиций. Конечно, по закону иностранец вправе приобрести недвижимость в Таиланде только будучи инвестором, то есть если сможет подтвердить, (подробнее в материалах сайта) что денежные средства переведены из другой страны, причем не в тайских батах.
Для резервирования объекта покупатель подписывает так называемый резервационный лист — первый документ по сделке, содержащий всю информацию об объекте и реквизиты сторон, на основании которого оплачивается задаток 10%. В случае отказа покупателя залог не возвращается, но если срыв сделки произошел по вине продавца, тогда задаток возвращается в двойном размере. В течение тридцати дней после внесения задатка юрист продавца начинает подготовку договора купли-продажи. Конечно, проверку объекта по желанию покупателя можно провести как до подписания резервационного листа, так и после. Всю работу выполняет юридическая компания. Одна из особенностей таиландской недвижимости в том, что не все квартиры в одном и том же здании могут являться частью этого многоквартирного дома, это обязательно нужно проверить.
Основной договор купли-продажи, или контракт, может быть подписан в отсутствие покупателя или продавца их юристами. В контракте указывается, какая из сторон и в каком размере уплачивает налоги и другие необходимые платежи по сделке. В завершение сделки покупатель оплачивает оставшуюся сумму. В зависимости от условий оплата может быть растянута по времени ( при строящихся объектах), однако, несомненно только после внесения всей суммы сделка будет зарегистрирована в Земельном департаменте Таиланда. Новый владелец получает чанот — документ, подтверждающий право собственности, на лицевой стороне которого изображен герб Таиланда и приведены планировка и реквизиты объекта, а на обратной — сведения обо всех предыдущих продажах этого объекта.
Автор: Раскина О. www.top-personal.ru
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
