Риски при эксплуатации недвижимости
Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-ам, по сфере отношений. В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут. Это либо соседи собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.
Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.
Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.
Риски доступа исторически обоснованны. Их причина приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных. Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.п.? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?
Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, (подробнее в материалах сайта) поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает. Нам кажется, стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице. Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, (подробнее в материалах сайта) спокойно спать рано.
В свою очередь, (подробнее в материалах сайта) риски снабжения обусловлены возможностью купить объект ( как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов ( например, использование дизель-генератора).
Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.
Следует помнить, (подробнее в материалах сайта) что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т.п. В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи ( статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее ГК РФ). Иногда можно установить сервитут ( статьи 274, 277 ГК РФ). Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ( далее ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.
Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям. Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю. Нам кажется, средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.
Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.
Автор: Ю.А. Халимоновский
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
