Проблемные вопросы регистрации права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве
Активное развитие рынка недвижимости, начавшееся с 90-х годов XX века и продолжающееся в России и в настоящее время, помимо положительных результатов, связанных с улучшением обеспеченности граждан РФ в жилье, повышением уровня доступности жилья благодаря развитию различных ипотечных и иных социально ориентированных программ, разрабатываемых в том числе и на национальном уровне, вместе с тем вызывает немало юридических вопросов, с которыми сталкиваются граждане при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следует отметить значительное количество договоров долевого участия в строительстве, заключенных в указанный период на территории РФ. В связи с чем рассматриваемая в настоящей статье проблема имеет большое практическое значение для большего количества граждан, заключивших договоры долевого участия в строительстве до 17 сентября 2003 г.
Объектом нашего исследования в данной статье является вопрос о правомерности требования от заявителей двух подлинных экземпляров договора долевого участия в строительстве для проведения регистрации права в случае, когда разрешение на строительство было получено застройщиком до 1 апреля 2005г., то есть до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, когда регистрации подлежало только право граждан, а не договоры долевого участия в строительстве.
Основной вопрос в рассматриваемой ситуации связан с применением во времени норм п. 5 ст. 18 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 122-ФЗ от 21.07.1997 г.
Редакция п. 5 ст. 18 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним претерпевала неоднократные изменения с момента вступления в силу данного закона, то есть с 29.01.1998 г. и до момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Так, с 29.01.1998 г. и до 17.09.2003 г. было предусмотрено, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Редакции же, действовавшие с 17.09.2003 г. Конечно, по настоящее время, предусматривали, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с п. 6 ст. ЗЗ Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
Вместе с тем высказывается точка зрения, что в данном случае необходимо принимать во внимание совершенно иную правовую природу отношений, возникающих при подаче соответствующего заявления о регистрации заинтересованными лицами.
Согласно ст. 5 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.
В силу ст.ст. 9, 13 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на органы, осуществляющие государственную регистрацию, возложены полномочия по проверке юридической силы документов в отношении прав на недвижимое имущество, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подготовившего их лица, проверке законности заключаемых сделок с недвижимостью.
Пунктом 1 ст. 18 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемых на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Анализ вышеизложенных положений Федерального закона позволяет сделать следующие выводы:
Отношения, возникающие при подаче документов, являются публичными правоотношениями, а, следовательно, применять в данном случае нормы, регулирующие гражданские правоотношения, неправомерно.
Данные отношения возникают с момента подачи документов заинтересованным лицом в регистрирующий орган (ст. 13 Федерального закона). Таким образом, документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям действующего на момент подачи в регистрирующий орган законодательства.
Вместе с тем представляется, что данное положение закона и его буквальное трактование правоприменительными органами, в том числе органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вызывает множество необоснованных трудностей у дольщиков, не говоря уже о нецелесообразности требования второго подлинного экземпляра договора при проведении правовой экспертизы документов, выражающих содержание сделки, учитывая основную цель, (подробнее в материалах сайта) возложенную на регистрирующий орган в анализируемой ситуации.
Представляется, что в рассматриваемой ситуации основная задача, возложенная на регистрирующий орган, состоит в проверке законности сделки, а также в проверке соответствия представляемых в регистрирующий орган документов требованиям действующего на момент ее совершения законодательства.
Абзацем 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прямо предусмотрено, что договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Таким образом, представляется, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 13 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо дифференцированно подходить к требованию от заявителей подлинных экземпляров договоров долевого участия в строительстве в зависимости от даты заключения данных договоров.
Так, если договор долевого участия в строительстве был заключен до 17.09.2003 г., для проведения государственной регистрации достаточно представления одного подлинного экземпляра договора; если же договор был заключен после 17.09.2003 г., для проведения государственной регистрации должны представляться два подлинных экземпляра договора долевого участия в строительстве.
Вместе с тем анализ норм действующего законодательства не позволяет государственным регистраторам поступать подобным образом.
В связи с чем представляется целесообразным рассмотреть вопрос о необходимости внесения изменений в действующее законодательство в части возможности проведения правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию (по вопросу количества подлинных экземпляров договоров и иных документов, выражающих содержание сделок, а в равной степени иных требований, предъявляемых к документам, представляемым на государственную регистрацию) в соответствии с действовавшей на момент заключения сделки редакцией Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если право лица возникает на основании сделки, заключенной в соответствии с требованиями действовавшего на момент ее совершения законодательства.
Автор статьи: B.С. Емельянов, : Российская юстиция, N 12, декабрь 2006 г.
.
По всем вопросам, связанным с юридической консультацией, сопровождением сделки с недвижимостью, проверкой юридической чистоты сделки, анализа представленных документов, составление договоров, сбор необходимых документов для сделки, регистрация договора, и представлением интересов в суде по спорам в области недвижимости: вопросам признания права собственности, оформления права собственности в новостройке, оформление права собственности на гараж (машиноместо), признанию права собственности на нежилое помещение, регистрацию права собственности, признанию права собственности в судебном порядке, по вопросам двойных продаж квартир, об отмене сделки, можно : ,
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
