Многоквартирные дома обманутых дольщиков
Федеральный Закон от 30.12.2004 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости был призван защитить права лиц, чьи денежные средства привлекаются для строительства жилой и нежилой недвижимости, исключив риск неполучения участниками долевого строительства права собственности на строящиеся помещения ( объекты долевого строительства). Однако, несомненно практика применения закона не только выявила несовершенство закона, приводящее к злоупотреблениям со стороны застройщиков в отношении участников долевого строительства, но даже легальные возможности обхода этого закона и, как следствие, лишение всех гарантий, в нем предусмотренных. Конечно, при этом проблему реального обеспечения прав на завершенный строительством объект долевого строительства не решают даже изменения в части 2 статьи 1 в редакции ФЗ от 17.06.2010 119-ФЗ. Конечно, после вступления в силу указанных изменений привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только теми способами, закрытый перечень которых перечислен в ФЗ 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ( часть 2 статьи 1). Такими способами являются: договор участия в долевом строительстве; выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
При этом сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 закона, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку ( часть 2.1 статьи 1 закона). Эта норма является также нововведением, призванным устранить обходные схемы привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.
Несмотря на своевременные изменения и дополнения, ФЗ 214-ФЗ совершенно не решает проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство многоквартирного дома и сдать его в эксплуатацию. В то время как такая ситуация является достаточно распространенной, если не типичной. Конечно, проблемы с застройщиком могут быть как следствием исходных нарушений в деятельности Застройщика, еще на начальной стадии привлечения средств граждан, так и возникнуть в процессе экономической деятельности застройщика, например при нерациональном или нецелевом расходовании им привлеченных для строительства средств, при банкротстве застройщика. В вопросе выбора способа достройки проблемного многоквартирного дома нормы ФЗ 214-ФЗ оказываются неработающими и не согласованными с градостроительным, жилищным и земельным законодательством РФ.
Так, неоднозначным в правоприменительной практике является вопрос о том, относится ли достройка многоквартирного дома иным лицом после прекращения строительства многоквартирного дома застройщиком ( по причине банкротства, прекращения его незаконной деятельности и т.п.) к строительству и должны ли действия по привлечения денежных средств граждан на достройку многоквартирного дома подпадать под действие ФЗ 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости . Конечно, по делам такой категории суды общей юрисдикции зачастую квалифицируют достройку многоквартирного дома как его реконструкцию, в то время как арбитражные суды отрицают такую возможность, (подробнее в материалах сайта) рассматривая реконструкцию объектов через призму градостроительного законодательства, разграничивая строительство объекта, в том числе его достройку и реконструкцию. Это, в свою очередь, (подробнее в материалах сайта) приводит к различной квалификации судами отношений, возникающих при достройке многоквартирных домов с помощью привлечения средств граждан, и определению разных норм материального права, подлежащих применению.
Рассмотрение отношений по достройке многоквартирного дома вне связи с его строительством выводит правовое регулирование таких отношений из сферы специального ФЗ 214-ФЗ. Напротив, квалификация отношений по достройке многоквартирного дома как его строительства формально сохраняет возможность применения названного закона и предусмотренных в нем гарантий для участников долевого строительства.
Однако, несомненно правильная квалификация данных отношений не снимает всех возникающих при этом вопросов лишь формальным применением ФЗ 214-ФЗ. Как правило, при возникновении проблем с первоначальным застройщиком граждане – участники долевого строительства защищают свои права путем признания в судебном порядке прав собственности на доли в не завершенном строительством объекте, то есть строящемся многоквартирном доме. Конечно, после того как участники долевого строительства стали собственниками объекта, не завершенного строительством, их статус изменяется по сравнению со статусом участников долевого строительства как лиц, у которых право собственности на объект долевого строительства возникнет лишь в будущем. Ведь формально по смыслу части 1 статьи 1 ФЗ 214-ФЗ участники долевого строительства — это будущие собственники объекта долевого строительства. В связи с чем вполне актуален вопрос о принципиальной возможности распространения действия ФЗ 214-ФЗ на граждан, уже являющихся собственниками не завершенного строительством многоквартирного дома, который надлежит достраивать иному, чем застройщик, лицу. Отсутствует единая позиция на этот счет и у государственных органов субъектов РФ, осуществляющих в соответствии со статьей 23 закона контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. В некоторых субъектах РФ органы стройнадзора возбуждают дела об административных нарушениях, если достройка многоквартирного дома осуществляется в нарушение требований ФЗ 214-ФЗ, и, таким образом, признают необходимым распространять на отношения по достройке многоквартирных домов нормы указанного закона.
Напротив, в Ростовской области Региональная служба Росстройнадзора придерживается иного мнения. Нам кажется, согласно позиции Ростсройнадзора отношения, регулируемые ФЗ от 30.12.2004 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов подразумевают, что граждане – участники долевого строительства вкладывают денежные средства для создания имущества, которое им не принадлежит, права на строящийся объект недвижимости до завершения строительства принадлежат застройщику. Так, например, согласно части 5 статьи 13 закона 214-ФЗ при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется за застройщиком. Нам кажется, ситуация меняется в случае, когда права собственности на доли в объекте незавершенного строительства за гражданами признаны в судебном порядке. Нам кажется, следовательно, после получения участниками долевого строительства прав собственности на объект незавершенного строительства действие закона 214-ФЗ не распространяется на отношения по финансированию завершения строительства дома .
Подобная позиция государственного органа субъекта РФ в области контроля и надзора за долевым строительством многоквартирных домов полностью выводит проблемные дома, застройщики которых обанкротились, (подробнее в материалах сайта) из сферы действия специального закона и лишает участников долевого строительства, пострадавших от финансово несостоятельного застройщика, всех законных гарантий при продолжении строительства дома иным лицом, открывая путь всевозможным схемам дальнейшего обмана со стороны новых застройщиков и квазизастройщиков.
В то время как из ФЗ 214-ФЗ буквально не следует, что этот закон не распространяет свое действие на лиц, уже ставших собственниками не завершенного строительством многоквартирного дома, но чьи дополнительные средства привлекаются для завершения строительства многоквартирного дома. Различия в правовых позициях государственного органа по контролю и надзору за долевым строительством объектов недвижимости, а также различные подходы к этом вопросу судебных органов являются недопустимыми, поскольку приводят к нарушению принципа равенства граждан перед законом и судом, предлагая неодинаковые средства защиты прав и интересов участников долевого строительства многоквартирных домов на территории РФ.
На основании изложенного выбор юридического способа достройки многоквартирного дома является непростым и требующим специального законодательного решения, причем на федеральном уровне, так как касается вопроса о юридическом основании возникновения права собственности на строящееся жилье.
Так, если предположить возможность достройки многоквартирного дома посредством только тех способов, которые указаны в части 2 статьи 1 ФЗ 214-ФЗ, такое закрепление должно прямо следовать из закона и специально регулироваться применительно к каждому из возможных способов, иначе возможны различные толкования, что подтверждается правоприменительной практикой.
Например, способ достройки многоквартирного дома путем смены застройщика и заключения договоров участия в долевом строительстве с новым застройщиком порождает целый ряд неурегулированных законодательством практических проблем и коллизий. В первую очередь не установлен порядок прекращения договоров с прежним застройщиком при юридической невозможности заключения параллельных договоров с новым застройщиком и при отсутствии в законодательстве механизма правопреемства между старым и новым застройщиками. Кроме того, в законодательстве не установлена процедура формирования у нового застройщика юридических признаков застройщика, требуемых ФЗ 214-ФЗ, для конкретного многоквартирного дома, а именно получения новым застройщиком права на земельный участок, определения стадии готовности дома на момент передачи его строительства новому застройщику, оформления разрешения на достройку дома, подготовки и согласования проектной документации с учетом необходимости достройки многоквартирного дома. В частности, одной из основных проблем является оформление прав на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством.
Предоставление прав на земельный участок под проблемным многоквартирным домом относится к числу серьезных законодательных пробелов, который используется для создания различных обходных и неофициальных схем достройки многоквартирных домов после недобросовестного застройщика.
Это связано с закреплением в гражданском, земельном, жилищном и градостроительном законодательстве РФ параллельных процедур предоставления земельного участка, на котором располагается или будет располагаться такой объект недвижимости, как многоквартирный дом.
Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ ( далее — ЗК РФ) земельные участки предоставляются для жилищного строительства только на основе торгов ( аукционов) на платной основе ( путем продажи земельного участка или права аренды земельного участка) ( статья 38.1 ЗК РФ). Такой порядок исключает получение конкретным застройщиком конкретного участка в индивидуальном порядке, минуя всех иных потенциально возможных приобретателей. Такой же порядок предоставления земельных участков на условиях аукциона предусматривает и Градостроительный кодекс РФ ( далее — ГрК РФ) в случаях принятия органом местного самоуправления решения о развитии застраиваемой территории. Основанием для принятия такого решения является расположение на земельном участке многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. Без проведения торгов при развитии застраиваемой территории предоставляется муниципальный земельный участок либо участок, на который не разграничена государственная собственность, (подробнее в материалах сайта) если этот участок не предоставлен в пользование или во владение гражданам или юридическим лицам ( часть 8 статьи 46.1. ГрК РФ). В этом случае определенный инвестор, выступающий застройщиком, заключает с органом местного самоуправления договор о застраиваемой территории.
Отмеченные выше правила несовместимы с особенностями земельных участков, на которых возведены не завершенные строительством многоквартирные дома, строительство которых не может быть продолжено первоначальным застройщиком и которые не могут быть признаны аварийными и подлежащими сносу.
В ситуации с достройкой многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен не завершенный строительством многоквартирный дом, приобретает иной статус. Здесь главным объектом, определяющим судьбу земельного участка, становится недостроенный многоквартирный дом с имеющимися в отношении него не прекращенными обязательствами по строительству, возникшими с первым застройщиком. Конечно, предоставление земельного участка, на котором расположен недостроенный многоквартирный дом, посредством аукциона в общем порядке, регламентированном земельным законодательством, невозможно как раз в силу обременения этого участка объектом. Не завершенным строительством, который необходимо также достраивать.
Еще одним правовым ограничением является норма пункта 1 статьи 13 ФЗ 214-ФЗ, в соответствии с которой в обеспечение исполнения обязательств застройщика ( залогодателя) по договору долевого строительства с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства ( залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства ( создания) многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся ( создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом. Таким образом, предоставление земельного участка, на котором располагается недостроенный многоквартирный дом, иному лицу без учета прав участников долевого строительства как залогодержателей также не соответствует общему порядку предоставления земельных участков. Эти положения следует учитывать в случае, когда участники долевого строительства не признали за собой право общей долевой собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом. Механизм правопреемства между обанкротившимся застройщиком и новым застройщиком, которому может быть поручена достройка проблемного многоквартирного дома, законодательство РФ не предусматривает, именно поэтому общая процедура предоставления земельных участков под жилищное строительство, закрепленная земельным и градостроительным законодательством РФ, не адаптирована к ситуациям с достройкой проблемных многоквартирных домов.
Кроме этого, поскольку определяющее значение в случаях с проблемными домами имеет не земельный участок, предназначенный под жилищное строительство, а уже возведенный, но недостроенный многоквартирный дом, постольку должны применяться специальные положения об исключительном праве на земельный участок собственников зданий, строений, сооружений ( пункт 1 статьи 36 ЗК РФ). Это специальное положение применимо в случаях, когда участники долевого строительства вместо обращения взыскания на объекты залога признали за собой права общей собственности в долях на объект, не завершенный строительством.
Таким образом, как только участники долевого строительства в целях защиты своих интересов признали права общей собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом, как собственники здания только они имеют исключительное право на приобретение в свою собственность земельного участка, на котором строится это здание. Однако, несомненно право на приобретение земельного участка предусмотрено за плату ( в собственность — путем выкупа, в пользование — на основании возмездного договора аренды или в аренду). Такое положение об исключительном праве собственника здания на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором оно расположено, вступает в противоречие с положениями ЗК РФ о предоставлении земельного участка под строительство ( достройку) многоквартирного дома, если этот дом является объектом, не завершенным строительством. Конечно, правило статьи 36 ЗК РФ не согласуется с требованиями ФЗ 214-ФЗ, по которому именно застройщик должен иметь земельный участок на праве собственности или аренды.
Еще одно более серьезное противоречие возникает при обнаружении параллельно существующих режимов предоставления земельного участка в зависимости от назначения объекта недвижимости, на нем расположенного. Так, если согласно статье 36 ЗК РФ собственники здания имеют исключительное право на возмездное приобретение земельного участка, то согласно статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ ( далее ЖК РФ) собственникам многоквартирного дома ( собственникам помещений в нем) принадлежит исключительное право на бесплатное приобретение в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, путем формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме ( часть 2 статьи 16 вводного закона).
При этом многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома ( часть 6 статьи 16 вводного закона).
Согласно разъяснениям Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 29.04.2010 22/10 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия ( бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории ( статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд с иском к таким третьим лицам, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка ( пункт 68 Постановления).
Таким образом, если земельный участок под многоквартирным домом оказался не сформированным и не прошел кадастровый учет, исключительное право на его приобретение имеют только собственники многоквартирного дома и никому иному этот земельный участок предоставлен быть не может. Нам кажется, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом является составной частью общего имущества в многоквартирном доме и в силу закона может принадлежать на праве собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме.
Такой режим земельного участка, занятого многоквартирным домом, исключает предоставление земельного участка собственникам здания в порядке статьи 36 ЗК РФ, а также выделение этого земельного участка в собственность или в аренду новому застройщику, если права собственности на объект не завершенного строительством многоквартирного дома зарегистрировали за собой обманутые дольщики.
При этом при оформлении прав на земельный участок возникает ситуация правового тупика. Так, чтобы реализовать право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка под недостроенным многоквартирным домом, необходимо ввести этот дом в эксплуатацию, а значит, завершить его строительство. В свою очередь, (подробнее в материалах сайта) завершение строительства и ввод многоквартирного дома в эксплуатацию невозможны без предоставления новому застройщику прав на земельный участок. Конечно, при этом такое предоставление прав на земельный участок иному, чем собственник объекта незавершенки , лицу противоречит статье 36 ЗК РФ, закрепляющей исключительное право на земельный участок за собственником здания. Конечно, приобретение же собственниками недостроенного здания ( многоквартирного дома) права на земельный участок на возмездной основе в порядке статьи 36 ЗК РФ нарушает их право, закрепленное в статье 16 Закона о введение в действие ЖК РФ и статье 36 ЖК РФ. Одновременно и статья 16 вводного к ЖК РФ закона вместе со статьей 36 ЖК РФ и статьей 36 ЗК РФ исключают законность предоставления прав на земельный участок со стороны пока еще публичного собственника ( ведь право собственников недостроенного многоквартирного дома на земельный участок еще не оформлено) иному лицу для достройки многоквартирного дома. Отсутствие же законного механизма выделения земельного участка под не завершенным строительством многоквартирным домом для осуществления его достройки препятствует реализации гарантированного законом способа привлечения дополнительных средств граждан и достройки многоквартирного дома с обеспечением дольщикам законного основания приобретения прав собственности на оконченный строительном многоквартирный дом, включая отдельные помещения и общее имущество в нем.
Это ставит вполне актуальный и на практике назревший вопрос о распространении на отношения по достройке проблемных многоквартирных домов ФЗ 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости . На практике отмеченные коллизии приводят к возникновению различных схем по достройке многоквартирных домов, минуя требования специального ФЗ 214-ФЗ. Одной из таких схем и является достройка проблемного многоквартирного дома посредством созданного в нем ТСЖ. Конечно, при этом возможность создания в строящихся многоквартирных домах ТСЖ прямо предусмотрена законом, однако, несомненно его деятельность и особенности статуса в строящихся домах никаким законодательством не регламентированы. Отсутствие здесь необходимого правового регулирования восполняется свободой усмотрения органов управления ТСЖ, включая общее собрание членов ТСЖ. Невозможность предоставления новому застройщику прав на земельный участок для достройки многоквартирного дома ( а соответственно невозможность оформления разрешения на строительство-достройку) и рассматривается в качестве одного из весомых оснований для выведения складывающихся по достройке отношений из сферы специального законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов, оставляя решение всех вопросов по завершению строительства и вводу дома в эксплуатацию на самостоятельную ответственность и риск обманутых дольщиков.
Автор: Тарасова А. Е. Комментарии: Карпухин Д. В., Корольков А. Е. www.top-personal.ru
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
