Вопрос: Общество-арендатор пользуется земельным участком по договору долгосрочной аренды. Земельный участок отнесен к категории земли населенных пунктов и находится в федеральной собственности. Мы полагаем, может ли арендатор ( залогодатель) в качестве обеспечения исполнения другим юридическим лицом обязательств по кредитному договору предоставить в залог право аренды данного земельного участка? Договор аренды не содержит каких-либо ограничений по данному вопросу.
Ответ: Право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды, может являться предметом залога при соблюдении требований Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) ( далее Закон N 102-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права ( право аренды).
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Аналогичные положения содержатся в п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ, согласно которому право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
При этом необходимо учитывать требования, установленные абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, согласно которому залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права ( абз. 5 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с договором об ипотеке ).
На основании п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ к залогу прав арендатора по договору об аренде имущества ( право аренды) применяются правила об ипотеке соответственно такого недвижимого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Залог земельных участков регулируется законом об ипотеке ( п. 2 ст. 334 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 63 Закона N 102-ФЗ залог земельных участков, (подробнее можно задать вопрос на сайте) находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением залога земельных участков, (подробнее можно задать вопрос на сайте) указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ исключение составляют земельные участки, предназначенные для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Положения ст. 63 Закона N 102-ФЗ предусматривают запрет ипотеки земельных участков, (подробнее можно задать вопрос на сайте) находящихся в государственной или муниципальной собственности, лишь тогда, когда эти земельные участки закладываются самостоятельно, безотносительно к объектам недвижимости, расположенным на них ( Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 N Ф10-4194/09 по делу N А64-162/09-8).
Таким образом, на основании п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ можно сделать вывод, что в залог можно передавать право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для жилищного строительства ( для комплексного освоения в целях жилищного строительства).
Выделение земельного участка под эксплуатацию административного здания, а не для строительства жилого дома или для комплексного освоения в целях жилищного строительства исключает возможность применения ст. 62 Закона N 102-ФЗ ( залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности). Аналогичный вывод содержит Постановление ФАС Московского округа от 02.08.2010 N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740 ( Определением ВАС РФ от 26.10.2010 N ВАС-12549/10 отказано в передаче дела N А40-162062/09-60-740 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного решения).
Пункты 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ предоставляют арендатору земельного участка право отдавать в пределах срока договора аренды арендные права на земельный участок в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом ( п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства ).
Залог арендатором права аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления допускается при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет ( абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Аналогичный вывод содержит Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.02.2009 по делу N А28-10253/2008-257/28: Данной нормой Закона ( п. 9 ст. 22 ЗК РФ) предусмотрена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором третьему лицу без согласия собственника только по срочному договору свыше пяти лет ( Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 24.04.2009 N А28-10253/2008-257/28 данное Постановление и решение Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по данному делу оставлены без изменения. Определением ВАС РФ от 10.07.2009 N ВАС-8673/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Следовательно, в ином случае ( если срок договора не более пяти лет) при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог непосредственно применению подлежат положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть в силу закона требуется согласие арендодателя ( собственника земельного участка).
В случае когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ ( ст. 422 ГК РФ) ( п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства ).
На основании изложенного право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды, может являться предметом залога при соблюдении требований ЗК РФ, ГК РФ и Закона N 102-ФЗ.
Автор: В.В.Михайлов
Введите Тему(Title), Ваш вопрос (Feedback or comments)
Чтобы отправить вопрос нажмите зеленую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в подходящем по теме разделе после модерации. Список разделов можно найти в меню левой колонки сайта.
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
Вопросы Составление Договоров 
