Способы защиты прав участников долевого строительства
Способы защиты прав участников долевого строительства, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, не позволяют надлежащим образом защитить права участников долевого строительства при введении в отношении застройщика процедуры банкротства. В качестве способа защиты прав участника долевого строительства в законе можно предусмотреть право участника долевого строительства на признание за последним права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным денежным средствам.
Закрепление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения исполнения обязательств и повышенных мер ответственности явилось первой, но неэффективной ступенью в защите прав участников долевого строительства. В большинстве случаев на момент обращения участника долевого строительства с иском в суд у застройщика ничего, кроме уставного капитала, объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором данный объект возводится, не имеется. Нам кажется, соответственно возвратить вложенные денежные средства из вышеуказанного имущества практически невозможно, поскольку уставный капитал застройщика не велик, а объект незавершенного строительства неликвиден. На сегодняшний момент достроить или перепрофилировать объект незавершенного строительства достаточно дорогостоящее и убыточное мероприятие. Анализ правоприменительной практики показывает, что гарантии, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, на сегодняшний день не действуют, а участники долевого строительства стараются искать новые способы защиты своего нарушенного права.
В настоящее время в суды общей юрисдикции и в арбитражные суды поступает большое количество исков о признании права собственности на долю в объектах незавершенного строительства в виде конкретной квартиры ( нежилого помещения). Конечно, практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов по данным спорам различна.
Арбитражные суды отказывают в признании собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку действующее законодательство не признает объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права.
В практике судов общей юрисдикции имеются положительные решения по указанным спорам, однако, несомненно и здесь судебная практика не отличается единообразием. В некоторых случаях суды общей юрисдикции отказывают в признании права собственности на долю в указанных объектах незавершенного строительства, ссылаясь на то, что Законом об участии в долевом строительстве такой способ защиты прав участников не предусмотрен. Другие суды считают, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В 2009, 2010 гг. Устиновским и Индустриальным районным судом г. Ижевска Удмуртской Республики было рассмотрено большое количество подобных исковых заявлений от участников долевого строительства, при этом процент готовности объектов незавершенного строительства был достаточно значительный ( от 95 до 99%). Нам кажется, судебными решениями было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Конечно, при этом размер доли был определен в виде спорной квартиры ( нежилого помещения).
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество ( в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По действующему законодательству на долю в праве собственности на недвижимое имущество распространяется правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.
До придания объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он является совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, которая имеет конкретное денежное выражение.
Соответственно до завершения строительства и приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.
В настоящее время судебные решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства подменяют собой акт государственной регистрации объекта незавершенного строительства и производят выдел доли в несуществующем ( с юридической точки зрения) объекте недвижимости. Нам кажется, считаю, что в данном случае необходимо признавать не право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а право на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Предполагаем, что в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, прекращения или приостановления строительства помимо расторжения договора об участии в долевом строительстве можно было бы предусмотреть право участников долевого строительства на признание доли в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально доле вложенных денежных средств.
Притом на законодательном уровне необходимо установить, (подробнее в материалах сайта) при какой степени готовности объекта незавершенного строительства участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с указанным иском.
На сегодняшний день законодательство РФ не содержит исчерпывающего понятия объект незавершенного строительства , не выделяет признаков, присущих данному объекту ( например, степени готовности объекта), в связи с чем единообразной судебной практики в данном вопросе также не сформировано.
Предполагаю, что признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства для участника долевого строительства с экономической стороны будет целесообразно только при значительной степени готовности объекта незавершенного строительства ( процент завершенности должен быть установлен законом). Данные выводы подтверждает и судебная практика, когда признание права собственности на долю осуществлялось при значительном проценте готовности объекта незавершенного строительства (75 100%).
Признание права на долю в праве собственности на указанный объект недвижимости должно повлечь прекращение правомочий застройщика на земельный участок, с последующей передачей или переоформлением данных прав на объединение участников долевого строительства ( например, ТСЖ или ЖСК).
Автор: Н.А. Маштакова
. Наш
|
О Портале Правовая Поддержка Договорной Работы
Портал Правовая Поддержка Договорной Работы посвящен описанию юридических услуг малому и среднему бизнесу, юридического консалтинга и сопровождения проектов. Адвокат, юрист, договорная работа. Сайт pppdr.ru содержит полную актуальную информацию о современном положении дел в сфере договорной работы. Портал поддерживается опытными специалистами, адвокатами, юристами в области Договорного Права, имеющие опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
На сайте pppdr.ru предоставляется бесплатная краткая консультация в виде ответов на вопросы в формате: задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно. Нашими специалистами обеспечиваются рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производятся все необходимые консультации.
Юристы Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru оказывают юридические услуги специализируясь на ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ . Вы всегда получите наилучшие ответы на следующие и многие другие вопросы: виды договоров, договор, как оформить договор, как составить договор, форма договора, возмездный договор, договор безвозмездный, договор присоединения, заключение договора, изменение договора, порядок заключения договора, порядок расторжения договора, предварительный договор, публичный договор, расторжение договора, существенные условия договора, толкование договора, форма договора, акцепт, банковская гарантия, договор аренды, договор аренды нежилого помещения, договор аренды помещения, договор безвозмездного пользования, договор займа, адвокат, юрист, договорная работа, договор комиссии, договор купли-продажи, договор купли-продажи автомобиля, договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи транспортного средства, договор купли-продажи юридического лица, договор на оказание услуг, договор подряда, договор поручения, договор поставки, досрочное расторжение договора, задаток, залог, неустойка, образец безвозмездного договора, образец возмездного договора, одностороннее расторжение договора, оферта, перемена лиц в обязательстве, поручительство, публичная оферта, расторжение договора по соглашению сторон, свобода договора, сервитут, соглашение о расторжении договора, соглашение об изменении договора, способы обеспечения исполнения обязательств, уведомление о расторжении договора, хозяйственный договор, адвокат, юрист, договорная работа.
Юристы и Адвокаты портала предоставляют любые адвокатские и юридические услуги в области корпоративного права и договорной работы. Адвокаты Портала Правовая Поддержка Договорной Работы pppdr.ru проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. За длительное время практической деятельности нами накоплен значительный опыт по решению самых разнообразных правовых проблем в договорной работе.
|
|
|
